В 2025 году крупнейшие игроки рынка — BI Development и Sensata — сделали ставку на облигационные займы на миллиарды тенге, отказавшись от классических банковских кредитов. Этот шаг стал маркером глубокой трансформации строительной отрасли. На фоне сокращения ценового разрыва между первичным и вторичным жильем, а также приближающегося введения НДС 16%, застройщики стремятся зафиксировать прибыль и перестроить финансовые модели.

В Ассоциации застройщиков Казахстана отмечают: рынок входит в фазу структурных изменений, где бренд уже не гарантирует высокой цены, а малый бизнес оказывается под максимальным давлением.

Выход девелоперов на фондовые площадки KASE и AIX породил слухи о том, что банки якобы перестали кредитовать стройсектор. Однако в АЗК подчеркивают: речь идет не о кризисе доверия, а о прагматичном выборе. Банковская система работает в условиях жестких пруденциальных ограничений, которые лимитируют объем риска на одного заемщика. Поэтому рынок капитала стал логичным дополнением.

BI Development в 2024 году разместила на KASE выпуски облигаций на 15 млрд тенге с доходностью 17,25% и на 15 млн долларов с доходностью 7,5%. Sensata зарегистрировала на AIX программу на 100 млрд тенге, выпустила первый транш на 10,01 млрд тенге и анонсировала новый выпуск на 12 млрд тенге под 21% годовых сроком на три года.

В АЗК объясняют, что в реальности работает целый комплекс факторов: скорость привлечения средств, гибкость структуры долга и возможность получить «длинные» ресурсы под проекты.

«Рынок капитала стал реальной альтернативой банковскому кредитованию. Это дает „длинные“ деньги и гибкость структуры долга. Более того, выход на биржу — это индикатор качества. Позволить себе листинг могут только прозрачные и устойчивые компании», — подчеркивают в АЗК.

При этом эксперты отмечают, что выпуск облигаций не является заменой кредитованию, а лишь одним из инструментов роста в условиях банковских ограничений. Такая модель используется во всем мире, и далеко не каждая компания способна соответствовать требованиям публичного рынка.

Опасения по поводу устойчивости эмитентов на фоне якобы падающего спроса в ассоциации считают преувеличенными. По их данным, рынок жилья в 2025 году сохранял высокую активность: в октябре было зарегистрировано 41 259 сделок, в сентябре — 41 313, в ноябре — около 40 тысяч, из которых более 31 тысячи пришлись на квартиры.

«Рынок жилья в 2025 году не выглядел „обвалившимся“ по активности», — подчеркнули в АЗК.

Сравнения с китайским Evergrande эксперты считают некорректными. В Казахстане облигационные инструменты используются как механизм здорового роста, а инвесторы получают дополнительную защиту через обязательное раскрытие отчетности.

На рынке жилья параллельно происходит заметное выравнивание цен между первичным и вторичным сегментами. Однако речь идет не о полном сближении, а о корректировке в отдельных городах и сегментах. В среднем новостройки остаются сопоставимыми по цене со вторичным жильем или немного дешевле. В ряде городов разница достигает 10–20% в пользу вторички. При этом тенденция к удорожанию первичной недвижимости сохраняется из-за роста себестоимости строительства и стоимости финансирования.

На вторичном рынке изменения более заметны.

«Снижение цен характерно прежде всего для объектов с устаревшими планировками, высоким износом инженерных сетей и повышенными эксплуатационными расходами. Качественная вторичка в районах с готовой социальной и транспортной инфраструктурой сохраняет высокую стоимость, и говорить о массовом падении цен на вторичное жилье некорректно», — считают в АЗК.

По сути, квартиры площадью 150–200 кв. м в домах начала 2000-х годов стремительно теряют в цене из-за морально устаревших планировок и высоких коммунальных платежей. Если уровень сервиса в таких домах продолжит снижаться, этот сегмент рискует превратиться в «новые хрущевки». При этом старые, но качественные пятиэтажки демонстрируют устойчивость: дефицит доступного жилья удерживает их от резкого падения стоимости.

В ноябре средняя цена новостроек составила около 530 тыс. тенге за квадратный метр, вторичного жилья — около 490 тыс. тенге.

Покупатель стал более прагматичным. Переплата за имя застройщика больше не играет решающей роли. В приоритете — инфраструктура, транспортная доступность, стоимость владения, качество управления домом и реальные сроки заселения. Бренд сегодня — не надбавка к цене, а страховка от рисков недостроя и гарантия ликвидности при перепродаже.

Рост активности застройщиков к концу 2025 года эксперты связывают с желанием зафиксировать условия до вступления в силу нового Налогового кодекса, а также с эффектом отложенного спроса и действием льготных программ. Но основные риски сосредоточены не у крупных холдингов, а у малого подрядного бизнеса.

С отменой налоговых преференций и переходом на общеустановленный режим нагрузка для таких компаний вырастет на 35–40%.

«Непонятно, сколько подрядчиков останется на плаву в начале 2026 года. Проблемы мелких компаний, занимающихся изоляцией или электромонтажом, могут рикошетом ударить по всей отрасли, вызвав рост себестоимости и, как следствие, цены квадратного метра», — отмечают в АЗК.

Тем, кто ожидает резкого падения цен, эксперты дают сдержанный прогноз. Жилье в Казахстане не является биржевым активом и имеет высокую долю фиксированных издержек. Рост стоимости стройматериалов и труда, введение НДС 16% и ставки по займам свыше 20% годовых формируют жесткий ценовой коридор.

«Рациональнее не ждать мифического „дна“, а использовать текущие моменты, когда застройщики предлагают выгодные партнерские ипотечные программы или рассрочки. Рынок будет корректироваться не через падение цен, а через изменение условий сделок», — резюмируют эксперты.