Ограничения по этажности, закрепленные в новых Правилах застройки Алматы, уже начали менять экономику проектов и структуру рынка. Как отмечает советник президента Ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко, стоимость квадратного метра теперь напрямую зависит не только от спроса, но и от того, сколько этажей разрешено построить на конкретном участке.

По словам Нины Лукьяненко, застройщики учитывают новые ограничения уже на этапе покупки земли. Именно тогда рассчитывается будущая себестоимость квадратного метра. Если на одном и том же участке разрешено построить меньше квадратных метров, себестоимость каждого метра увеличивается, а объем предложения в дефицитных локациях сокращается. В результате верхняя и центральная части Алматы, где ранее плотность застройки была ключевым фактором экономики проекта, могут продемонстрировать ускоренный рост цен как на первичном, так и на качественном вторичном рынке.

Эксперт отмечает, что в ближайшие шесть–девять месяцев рынок будет опираться на уже начатые и согласованные проекты, поэтому влияние новых ограничений пока останется умеренным.

«Дальше, по мере откладывания новых стартов, дефицит будет ощутимее. Я полагаю, что изменения фактических цен будут в диапазоне не менее 15% за год. При этом делаю акцент на поправку в виде инфляции. Как мы понимаем, она на данный момент мало управляема. Диапазон зависит от ставок, ипотечных программ и темпов согласований», — отметила Лукьяненко.

Снижение этажности, по её мнению, практически неизбежно приведет к локальному дефициту новостроек именно в тех районах, где земля имеет высокую стоимость, а плотность застройки являлась ключевым элементом экономики проекта. Часть участков может стать экономически пограничной, а реализация некоторых проектов — приостановиться, что приведет к задержкам в их запуске. Кроме того, с учётом многочисленных изменений в требованиях к застройщикам, налоговом законодательстве и других нормативных актах, часть проектов может быть заморожена на неопределённый срок.

«По спросу: сейчас наиболее активны покупки в уже строящихся и готовых проектах “верха” — инвесторы и покупатели стараются зафиксироваться до дальнейшего подорожания. Параллельно усиливается интерес к альтернативам — севернее Абая, в восточных направлениях и в среднеэтажных форматах (4–9 этажей), а также к таунхаусам и “клубным домам”», — сказала риелтор.

Районы севернее Абая и на востоке, по её словам, имеют хорошие шансы стать рациональной альтернативой «верхнему» Алматы — при условии развития инфраструктуры: школ, детских садов, дорог и транспорта.

«Запрет на многоэтажки действительно может усилить ценовую дифференциацию: “верх” будет дорожать быстрее из-за редкости продукта, “низ” останется относительно доступнее. При этом лучшие локации “низа” рядом с парками, метро и транспортными коридорами тоже будут подтягиваться — там спрос не пропадет», — добавила она.

Включение ограничений в Генплан уже повлияло на стратегию застройщиков. Девелоперы постепенно уходят от точечной высотной застройки в сторону среднеэтажных кварталов и уделяют больше внимания горизонтальному развитию. Растёт интерес к «клубным» домам и таунхаусам, активнее формируются земельные участки под проекты в восточных и северных районах, развивается сотрудничество с городом по социальным объектам. Финансовые модели становятся аккуратнее, а сроки запусков длиннее: на это влияет рост себестоимости и удлинение процедур согласования.

«В сумме: верхняя часть города станет ещё более премиальной и дорогой, а “новые точки роста” сместятся севернее Абая и на восток — туда и будет мигрировать значимая доля спроса», — подытожила риелтор.

Управление архитектуры и градостроительства Алматы пояснило, где в городе запрещено возведение многоэтажных зданий. Согласно Правилам застройки, утверждённым решением маслихата от 25 декабря 2024 года № 193, для разных территорий города установлены конкретные параметры этажности и высоты зданий.

В квадрате между проспектами Абая и Аль-Фараби, улицами Яссауи и Восточной объездной дорогой допускается строительство жилых домов не выше девяти этажей и не выше 35 метров до верха парапета. Такие здания должны соответствовать классу комфортности не ниже третьего.

«Многофункциональные здания выше девяти этажей в этом районе разрешаются только при наличии архитектурно-градостроительного обоснования, подтверждающего их общественную значимость. Также застройщик должен доказать устойчивость проектных решений, использование энергоэффективных и сейсмоизолирующих технологий, а жилая часть таких комплексов не может превышать 30% от общей площади», — пояснили в ведомстве.

Южнее проспекта Аль-Фараби, улиц Саина, Жандосова и ВОАД допускается строительство не выше трёх этажей плюс цокольный, общей высотой не более 12 метров. Исключение составляют объекты образования, здравоохранения, культуры и религиозного назначения — для них высота может достигать 25 метров. В этом районе также запрещена застройка на склонах крутизной более 15 градусов и сегментация сельхозземель под индивидуальное строительство. Уклон и рельеф участка определяются геодезической съёмкой.

На территории исторического центра — южнее проспекта Райымбека, севернее Аль-Фараби, между улицами Розыбакиева и ВОАД — запрещена уплотняющая застройка, включая размещение объектов капитального строительства внутри сложившихся кварталов. Исключение сделано только для проектов, предусмотренных градостроительными документами, и подземных паркингов при условии восстановления снесённых площадок.

«Ограничения не распространяются на реконструкцию и модернизацию существующих зданий, если работы не превышают прежние параметры», — уточнили в управлении.

Новые нормы вступили в силу весной 2025 года после регистрации решения маслихата в департаменте юстиции Алматы. Они стали реакцией на хаотичную застройку последних лет: жители всё чаще жаловались на многоэтажки во дворах, вырубку деревьев и рост пробок. Новые правила должны «остановить точечную застройку и снизить нагрузку на инфраструктуру». В них впервые прописан запрет на застройку склонов и обязательное использование сейсмоизолирующих решений — особенно для предгорных районов, где риск оползней и подвижек грунта остаётся высоким.

Алматы — один из самых густонаселённых и дорогих по земле городов страны. Из-за ограниченного пространства девелоперы годами уплотняли застройку, добавляя новые дома в уже освоенные кварталы. Верхняя часть города активно развивалась элитными комплексами, однако дорожная и коммунальная инфраструктура не успевала за ростом плотности.