После повышения базовой ставки до 18% ипотечный рынок Казахстана столкнулся с временной заморозкой со стороны большинства коммерческих банков. На фоне сокращения предложений по кредитованию именно Отбасы банк остался главным источником доступной ипотеки. Остальные финансовые институты продолжают выдавать займы точечно и на более жёстких условиях, что уже отразилось на активности покупателей и ценовой динамике на рынке жилья.

Как рассказал президент Казахстанской Федерации недвижимости Ермек Мусрепов, ипотека остаётся ключевым инструментом покупки жилья, поэтому любое её замедление моментально влияет на рынок. Повышение базовой ставки и приостановка ипотечных программ рядом коммерческих банков привели рынок недвижимости Казахстана к стадии вынужденной паузы. Но ипотека остаётся основным инструментом приобретения жилья, поэтому любое её замедление мгновенно отражается на спросе и строительной активности. Несмотря на общее ужесточение условий, отдельные банки продолжают выдавать ипотечные кредиты.

По словам эксперта, даже при ограниченности предложений ипотеку всё же можно оформить.

«Несмотря на ограниченность кредитных предложений, ряд банков – Freedom Bank, Altyn Bank, Нурбанк, Банк ЦентрКредит – продолжают выдачу ипотечных займов на индивидуальных условиях. Однако доступность ипотеки для населения заметно снизилась. Отбасы банк по сути стал главным и наиболее стабильным источником жилищного финансирования, играя роль "якоря" ипотечного рынка», — сказал Мусрепов.

Он добавил, что приостановка ипотечных программ уже ощутимо повлияла на рынок. В первую очередь снизился спрос: многие потенциальные покупатели предпочитают подождать возобновления кредитных программ. Застройщики, в свою очередь, адаптируются — предлагают рассрочки, гибкие графики платежей и скидки, чтобы удержать клиентов.

На вторичном рынке наблюдается стагнация — количество сделок сокращается, а цены постепенно идут вниз. В сегменте новостроек застройщики ограничивают запуск новых объектов, сосредотачиваясь на завершении уже начатых проектов.

«В краткосрочной перспективе мы ожидаем умеренную ценовую коррекцию в сторону понижения в диапазоне 7–15% по всем регионам и классам жилья. Однако массового обвала цен не предвидится – рынок скорее "остынет", чем рухнет», — пояснил эксперт.

Ермек Мусрепов считает, что если базовая ставка останется на уровне 18%, рынок может пойти по одному из трёх сценариев.

Первый сценарий — стагнация. Наиболее вероятный вариант, при котором объём ипотечных сделок сократится на 15–20% по сравнению с прошлым годом. Активность покупателей останется минимальной, а цены продолжат плавное снижение.

Второй сценарий — частичное восстановление. Если коммерческие банки частично вернутся на ипотечный рынок с ограниченными программами, возможно постепенное оживление спроса. Однако, по мнению эксперта, это не приведёт к росту стоимости жилья. Некоторое движение возможно ближе к концу четвёртого квартала.

Третий сценарий — вмешательство государства. Если правительство решит запустить программы субсидирования ставок или компенсации части процентной нагрузки, рынок может получить импульс к восстановлению уже к концу 2025 года.

По мнению главы Федерации недвижимости, удержать рынок от дальнейшего спада можно только через системные меры, поддерживающие одновременно и покупателей, и застройщиков.

«Мы предлагаем ввести временные субсидии по ипотечным ставкам. Государство могло бы компенсировать банкам 3–4% годовых, чтобы снизить нагрузку на заемщика и удержать конечную ставку для него на уровне 12–13% при базовой ставке 18%. Кроме того, мы предлагаем создать механизм государственных гарантий по ипотечным портфелям, чтобы снизить риски банков и позволить им возобновить выдачу кредитов даже в условиях высокой ставки. Важно также расширить программы Отбасы банка. Необходимо увеличить лимиты кредитования и охват регионов, включить сегмент "комфорт" и объекты долевого участия», — подчеркнул он.

Среди альтернативных инструментов Федерация предлагает развивать новые формы финансирования — например, схему «аренда с правом выкупа» (lease-to-own), жилищные кооперативы и специализированные фонды, которые могли бы стать заменой классической ипотеке.

«Отдельное внимание стоит уделить поддержке застройщиков. Для девелоперов с высокой степенью готовности объектов можно рассмотреть временное снижение налоговой нагрузки и упрощение доступа к кредитам. Еще одной мерой могло бы стать введение налоговых стимулов для покупателей – разрешение вычета процентов по ипотеке из налогооблагаемого дохода, чтобы повысить привлекательность покупки жилья в кредит», — добавил Мусрепов.

По его словам, ипотека сегодня — это не просто инструмент кредитования, а один из ключевых элементов социальной стабильности и развития городов. Приостановка кредитования не должна превращаться в долговременный барьер для семей, которые копили средства и планировали приобретение собственного жилья.

«Поэтому государство, банки и строительный бизнес должны действовать согласованно – не ждать улучшения, а создавать его», — резюмировал эксперт.