Ипотечный рынок Казахстана в первом полугодии 2026 года продолжил расти, несмотря на снижение общего количества заявок. По данным Аналитического центра Ассоциации финансистов Казахстана, число обращений за ипотекой сократилось на 13,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года - до 419,2 тыс. Однако во втором квартале спрос начал восстанавливаться: после снижения на 20,8% в первом квартале количество заявок выросло на 18,7% квартал к кварталу.

Одновременно увеличилась доля одобренных заявок. За год показатель вырос с 26,1% до 28,1%, а во втором квартале достиг 32,8% против 22,5% кварталом ранее. Это может указывать на более высокую долю заявителей, соответствующих требованиям банков, а также на концентрацию спроса в льготных ипотечных программах.

Несмотря на меньшее количество заявок, объём новых ипотечных выдач увеличился на 12,4% и достиг 1,1 трлн тенге. Для сравнения, совокупный объём новых розничных кредитов за тот же период сократился на 3,6%. Ипотека стала одним из основных источников роста банковского розничного портфеля и обеспечила около 47% его чистого прироста.

Основной вклад в увеличение выдач пришёлся на Отбасы Банк. За первое полугодие объём новых кредитов банка вырос на 32,8% - до 916,7 млрд тенге. В то же время объём классической рыночной ипотеки банков второго уровня сократился на 39% и составил 161,5 млрд тенге. Доля таких продуктов в новых выдачах снизилась с 26,2% годом ранее до 14,3%.

За счёт высокой доли льготных программ средняя стоимость ипотечных кредитов сохранялась на уровне около 10%, тогда как базовая ставка большую часть первого полугодия составляла 18%. Средняя сумма ипотечного кредита увеличилась на 2,5% - до 12,4 млн тенге. При этом отношение расчётного ипотечного платежа к средней заработной плате снизилось с 37% до 36%, что позволило сохранить долговую нагрузку действующих заёмщиков относительно стабильной.

Одновременно заметно меняется структура ипотечной задолженности. Доля кредитов размером более 20 млн тенге выросла с 31,4% до 39,6%, тогда как доля займов до 10 млн тенге сократилась с 20,7% до 16,5%. Одной из основных причин становится рост стоимости недвижимости: цены на первичном рынке за год увеличились на 15,5%, на вторичном - на 11,8%, в то время как реальные денежные доходы населения выросли лишь на 0,1%.

Частично компенсировать рост необходимого первоначального капитала позволяют пенсионные накопления. Объём изъятий из ЕНПФ на жилищные цели увеличился на 59% по сравнению с прошлым годом и достиг 407,5 млрд тенге.

На фоне активных выдач общий ипотечный портфель с начала года вырос на 7,2% - до 7,5 трлн тенге. Портфель Отбасы Банка увеличился на 9,6%, до 4,4 трлн тенге, и приблизился к 60% всего ипотечного рынка.

При этом качество ипотечных кредитов остаётся высоким. Доля просроченной задолженности практически не изменилась и составляет 0,41%. По оценке АФК, первоначальный взнос, залоговый характер кредитования и более строгий отбор заёмщиков продолжают сдерживать кредитные риски.

В третьем квартале аналитики ожидают дальнейшего восстановления спроса на фоне расширения льготных программ и совместных инициатив банков с застройщиками. При этом дальнейший рост рынка, вероятно, по-прежнему будет сосредоточен в сегменте жилищных сбережений и льготных программ, пока стоимость рыночного фондирования остаётся высокой.

Таким образом, ипотечный рынок продолжает увеличиваться, но его структура становится более концентрированной: крупные займы занимают всё большую долю, а основную динамику обеспечивают Отбасы Банк и механизмы жилищных сбережений.