Рынок недвижимости Казахстана в 2026 году переживает непростой период. Эксперт в сфере строительства и недвижимости Qazaq Expert Club Диляра Сейтнурова отмечает, что условия получения ипотечных займов стали значительно жёстче по сравнению с 2023–2024 годами. На рынке больше нет дешёвой ликвидности, лимиты по программам ограничены, а конкуренция за доступ к ипотеке остаётся высокой.

По её словам, чтобы принять взвешенное решение о покупке квартиры, важно учитывать текущую макроэкономическую ситуацию и реально оценивать собственные финансовые возможности.

«Несмотря на то, что в январе продажи жилья рухнули почти вдвое по сравнению с концом 2025 года, сейчас цены продолжают медленно расти», — говорит Диляра Сейтнурова, эксперт в сфере строительства и недвижимости Qazaq Expert Club.

Сегодня, объясняет специалист, рынок недвижимости в Казахстане во многом держится на льготных ипотечных программах. По её данным, до 70 процентов всех ипотечных займов оформляется через «Отбасы банк». При этом доля классической ипотеки в банках второго уровня не превышает 10 процентов от общего количества сделок.

«Такая ситуация сложилась в связи с несколькими фундаментальными факторами: базовая ставка Нацбанка осталась на уровне 18 процентов с 6 марта 2026 года, наблюдается устойчивая инфляция свыше 12 процентов, а также сказываются последствия введения НДС. Кроме того, снижение предельной ставки ГЭСВ по ипотекам было отложено государством до июля 2026 года и пока остаётся на уровне до 25 процентов», — приводит цифры специалист.

Несмотря на снижение спроса, цены на жильё продолжают расти. По словам эксперта, в прошлом году новостройки подорожали в среднем на 17 процентов, а вторичное жильё — на 13,6 процента. Наиболее заметный рост зафиксирован в крупнейших городах страны — Алматы и Астане. В Алматы стоимость первичного жилья увеличилась на 23,6 процента, в столице — на 18,1 процента.

«Рост цен обеспечен обоснованным удорожанием себестоимости строительства из-за инфляции, издержек на стройматериалы, острого дефицита кадров. Ожидать падения цен не стоит. Наоборот, прогнозируется их дальнейший рост до конца года. При этом спекулятивного пузыря, как это было при массовом выводе пенсионных накоплений, на рынке нет», — отмечает специалист рынка недвижимости.

Дополнительное давление на себестоимость строительства, по словам Сейтнуровой, окажет и новый Строительный кодекс Казахстана, который вступает в силу с 1 июля 2026 года.

Эксперт также обращает внимание, что существенного снижения ипотечных ставок в текущем году ожидать не стоит.

«Нацбанк планирует держать базовую ставку высокой минимум до второго полугодия текущего года. Риск дальнейшего повышения невелик — ставки зафиксировались на стабильно высоком уровне», — отмечает Диляра Сейтнурова.

По её мнению, ожидание падения цен на недвижимость может оказаться ошибочной стратегией.

«Инфляция квадратного метра полностью съест любую потенциальную выгоду. Ожидание оправданно только в одном случае: если вы целенаправленно копите средства на депозите в “Отбасы банке” для достижения порогов и участия в целевых государственных программах», — говорит она.

Распространено мнение, что в текущих условиях аренда жилья может быть выгоднее ипотеки. Эксперт отмечает, что в этом утверждении есть доля правды, однако многое зависит от условий кредита.

«При рыночной ипотеке — от 18 процентов — выгоднее арендовать жильё. Ежемесячный платеж по ипотеке сейчас в 1,5–2 раза превышает стоимость аренды аналогичной квартиры. За 10–15 лет переплата банку составит стоимость трёх таких же квартир», — объясняет эксперт.

В случае льготных программ ситуация меняется.

«В таком случае ежемесячный платеж будет сопоставим с расходами на аренду, но при этом актив фиксируется в цене и переходит в вашу собственность».

Сейтнурова также не рекомендует рассматривать покупку квартиры в ипотеку исключительно как инвестицию для сдачи в аренду. По её словам, доходность аренды сегодня уступает банковским депозитам.

«Доходность аренды проигрывает банковским депозитам, которые сейчас предлагают ставки на уровне 14–15 процентов годовых. Поэтому многие инвесторы предпочитают хранить деньги на депозитах, а не вкладывать их в недвижимость», — отмечает специалист.

Эксперт подчёркивает, что при оформлении ипотеки важно соблюдать правила финансовой безопасности. Оптимальный первоначальный взнос, по её словам, должен составлять не менее 30–40 процентов стоимости жилья. Минимальные 20 процентов значительно увеличивают финансовую нагрузку и итоговую переплату.

Ежемесячный платёж по ипотеке, по мнению специалиста, не должен превышать 30–40 процентов совокупного чистого дохода семьи.

«Например, при доходе около миллиона тенге платеж не должен превышать 300–400 тысяч тенге в месяц», — говорит эксперт.

Перед оформлением кредита также важно сформировать финансовую подушку безопасности — накопления, которые позволят покрывать ипотечные платежи и основные расходы семьи минимум в течение шести месяцев.

Отдельное внимание эксперт советует уделять типу процентной ставки.

«Выбирайте только фиксированную ставку. Плавающая ставка в текущих реалиях казахстанской экономики — прямой путь к провалу», — предупреждает Сейтнурова.

Кроме того, многие заёмщики недооценивают дополнительные расходы — банковские комиссии, страхование и затраты на ремонт при покупке квартиры в черновой отделке. В результате людям приходится оформлять дополнительные потребительские кредиты.

«В качестве альтернативы при покупке квартиры в черновой отделке можно получить дополнительное кредитование на ремонт, но не более 20 процентов от стоимости жилья», — советует эксперт по недвижимости.

Главной финансовой ошибкой в текущих условиях специалист называет оформление ипотечного кредита сроком на 20 лет без чёткого плана его досрочного погашения. Ипотека должна оформляться с пониманием, что она будет закрыта за 3–5 лет, иначе переплата становится слишком высокой.