Минимальный тариф на содержание жилья — тема, о которой большинство собственников вспоминают только при получении квитанции. Формально в каждом регионе страны он свой. В Алматы эта строка обозначена как РСЖ — расходы на содержание жилья. Однако далеко не все понимают, как рассчитывается этот платёж и какие услуги он должен покрывать.

Минимальный тариф — это обязательный ежемесячный взнос на содержание общего имущества дома: подъездов, подвалов, кровли, инженерных сетей. Он применяется по умолчанию в тех случаях, когда жильцы не выбрали орган управления (ОСИ, КСК или ранее ПТ), не утвердили председателя и не согласовали собственный, более высокий размер взноса. Либо когда орган управления есть, но собственники не готовы увеличивать плату сверх установленного минимума.

«По сути, это "прожиточный минимум" для дома, чтобы поддерживать его в безопасном рабочем состоянии. Устанавливать тариф выше можно, а вот делать его меньше установленной базы — ни в коем случае нельзя», - Павел Шульгин, председатель Республиканской ассоциации управления кондоминиумами.

В 2020 году к закону «О жилищных отношениях» приняли подзаконный акт, утвердивший методику расчёта минимального тарифа. При этом окончательное значение должны устанавливать местные маслихаты — отдельно в каждом городе и районе. На практике процесс затянулся.

«Долгое время этого не происходило. Кто-то решил этот вопрос только в 22-м году, другие — в 23-м. Одним из последних минимальный тариф утвердили в Алматы. Случилось это только в прошлом году. Хотя, казалось бы, это самый продвинутый город страны», - Талгат Мухамедгалиев, президент Национальной палаты ЖКХ.

По его словам, вопрос оказался слишком чувствительным: заниженный тариф не позволяет полноценно содержать дом, а реальный — вызывает недовольство жителей. Поэтому многие города долгие годы ориентировались на устоявшуюся ещё с начала 2000-х сумму — 20–25 тенге за квадратный метр.

«Это 20-25 тенге за квадратный метр. Причём эта цифра укоренилась ещё в начале 2000-х годов! Представьте эту сумму в то время и сейчас. Внедрение минимального тарифа было необходимым, иначе все бы продолжали опираться на эти 25 тенге, дальше так продолжаться не могло», — считает Талгат Мухамедгалиев.

Расчёт минимального тарифа формально выглядит так: специалисты формируют смету обязательных расходов для типового дома — уборка, освещение, обслуживание лифтов, текущий ремонт и другие базовые услуги. Годовую сумму делят на общую площадь квартир и на 12 месяцев. Итог — стоимость одного квадратного метра в месяц. С прошлого года в формуле появилась привязка к МРП, чтобы тариф индексировался автоматически.

«Теоретически тариф должен ежегодно пересматриваться с учётом инфляции, но на практике это происходит редко и с большим опозданием», — объясняет Павел Шульгин.

В минимальный тариф входят базовые услуги, необходимые для функционирования дома: зарплата персоналу и сервисным компаниям, налоги и административные расходы, уборка подъездов и придомовой территории, очистка от снега и наледи, дератизация и дезинфекция, обслуживание инженерных систем, подготовка к отопительному сезону, обслуживание приборов учёта и пожарной сигнализации. Влажная уборка подъездов должна проводиться еженедельно именно за счёт РСЖ, а не отдельной строкой.

Однако на практике перечень услуг нередко дробится. В квитанциях появляются дополнительные строки, а часть обязательных работ выводится за пределы «минималки».

«В Алматы, например, где тариф долго не повышался, случилось так, что в квитанциях у многих появилось 5–6 строчек. То есть из перечня обязательных услуг вывели многое, что должны делать КСК. И люди с этим смирились. Многие даже, чтобы не утонуть в грязи, создавали инициативные группы и заключали договор с клининговыми компаниями для уборки подъездов. Есть дома, где в разных подъездах убираются разные компании. Есть ещё более курьёзные случаи, например, в 2015 году в квитанциях у алматинцев вообще появилась строка "50 тенге за юридические услуги". И всё это произошло самовольно. Правда, сразу поднялась шумиха, и эта доплата исчезла», — вспоминает Талгат Мухамедгалиев.

По мнению экспертов, по сути жильцы должны платить по двум направлениям: текущие расходы на содержание жилья и накопления на капитальный ремонт.

«Председатель ОСИ на собрании должен доходчиво обозначить, что больше минимума никто из жильцов платить не хочет, а этих денег на всё не хватает. Тогда он может предложить оплачивать эти услуги отдельно. Но это надо обязательно решать на общем собрании с участниками кондоминиума», — предупреждает Мухамедгалиев.

Размер минимального тарифа заметно отличается по регионам. В Конаеве он составляет 63 тенге за квадратный метр, в Семее и Атырау — 45 тенге, в Шымкенте и Кызылорде — 30 тенге, в Экибастузе — 50 тенге. В Кокшетау тариф подняли с 60 до 72 тенге. В столице минимальная ставка — 57 тенге, в Алматы — 40 тенге.

«В большом и очень дорогом Алматы "база" и того меньше — 40 тенге за квадратный метр. Это неадекватная цифра, если мы говорим о полноценном содержании дома, а не о его жалком существовании», — комментирует Талгат Мухамедгалиев.

Эксперты считают, что действующие тарифы давно не покрывают реальных расходов, особенно в старом жилом фонде. Малые дома с небольшим количеством квартир оказываются в ещё более сложной ситуации.

«Возьмём советскую пятиэтажку, которых на правом берегу столицы пока ещё полно, — приводит пример Шульгин. — В среднем там 80–90 квартир, это 2900 "квадратов". Умножим площадь на 57 тенге, получим 165 тысяч тенге в месяц. И то если все жильцы платят вовремя. А что можно сделать в доме за 165 тысяч, учитывая расходы на зарплату персонала и сегодняшние цены? Мы считаем, что минимальный взнос в реалиях Астаны должен быть хотя бы на уровне 150 тенге. В итоге получится 435 тысяч тенге в месяц на функционирование дома, который нужно сохранить», - говорит Шульгин.

В Алматы, где около 60 процентов домов — это вторичное жильё, ситуация ещё сложнее.

«В 2022 году я, будучи депутатом городского маслихата, занимался разработкой минимального тарифа. И уже тогда, по нашим расчётам, смета необходимых расходов выходила не менее 100 тенге за "квадрат". Сегодня для Алматы, думаю, это должно быть минимумом», — делится Талгат Мухамедгалиев.

По мнению специалистов, универсальная методика расчёта не учитывает региональные особенности: тип застройки, возраст домов, различия между новостройками и советскими пятиэтажками.

«У нас есть регионы, жильё в которых вообще ничего общего между собой не имеет, кроме просто названия "многоквартирный жилой дом". Есть регионы, где подавляющее большинство — трёхэтажные дома, в Алматы свои особенности, в столице свои: правый берег со старым жилым фондом, левый — новостройки. Вот как считать всем по одной методике?» — задаётся вопросами Талгат Мухамедгалиев.

При этом возможность повысить минимальный тариф формально существует — через применение повышающего коэффициента для домов без выбранного органа управления. Но даже в этом случае управляющие компании не спешат брать такие дома на обслуживание.

«Если дом, условно, бесхозный. То есть если его жители не выбрали ни орган управления, ни председателя, не утвердили текущий тариф. В данном случае они должны сообщить об этом в жилинспекцию. Та, по процедуре, объявляет конкурс, в котором участвуют три любые управляющие компании, готовые заняться управлением и содержанием дома по минимальному тарифу. И в этом случае к нему можно применить тот самый коэффициент. Но даже на таких условиях компании не горят желанием брать дома на поруки», — говорит Павел Шульгин.

Эксперты сходятся в одном: при текущих ценах минимальный тариф всё чаще позволяет дому лишь поддерживать базовую жизнеспособность. Полноценное содержание требует либо пересмотра методики, либо готовности собственников платить больше. Иначе экономия сегодня может обернуться гораздо более дорогими последствиями завтра.