Ранее в Бюро национальной статистики сообщили, что за апрель количество сделок купли-продажи упало на 22 процента. При этом, по данным все той же статистики, к апрелю 2022 года по сравнению с апрелем 2021 года цены на квартиры вторичного рынка повысились на 27,7 процента, продажи нового жилья - на 20,3 процента.

Почему цены на квартиры не падают?

Президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов отметил, что ранее он прогнозировал снижение цен на первичную недвижимость экономкласса в мае-июне, так как сам рынок продолжает стагнировать. Цена на недвижимость должна была упасть на 10 процентов. Однако необоснованный и спекулятивный ажиотаж на рынке, который подогрело недавнее объявление о старте программы льготного кредитования жилья для молодежи в Алматы, которая сейчас расширяется по всему Казахстану, способствует продолжающемуся росту стоимости на рынке первичного, а за ней и вторичного жилья.

"Немаловажно также влияние девальвационных процессов, которые были у нас в начале весны, когда соотношение курса было ближе к 500 тенге за доллар. Первичное жилье, то есть новые квартиры, необоснованно взлетели в цене, что также потянуло за собой вверх и индекс квадратного метра вторичного жилья. В результате этого при сопоставлении цен за апрель-май прошлого года было отмечено повышение стоимости от 20 до 30 процентов. На сегодня продолжается стагнация сделок, но происходят сделки точечного характера в популярной категории экономкласса. При подведении статистики смотрят на цены, указанные на порталах недвижимости. Там цены, как правило, завышены, так как при персональных переговорах между продавцом и покупателем стоимость квадратного метра становится значительно дешевле. У нас есть примеры, когда в объявлении стоимость была одна, а при продаже квартира она понижалась на 20-25 процентов. Продавцы часто выставляют жилье по повышенной цене, просто чтобы прощупать рынок", - отметил Ермек Мусрепов.

Рынок жилья падает из-за условий ипотеки

Президент Казахстанской федерации недвижимости рассказал, что в конце прошлого года и начале этого на рынке недвижимости наблюдался ажиотаж из-за возможности приобретения жилья за счет излишков пенсионных накоплений. Стоимость квадратного метра росла. Также жилье активно приобретали по ипотечным программам вроде "7-20-25". Сейчас в противовес этому наблюдается сразу три фактора, которые способствуют снижению активности на рынке жилья.

Во-первых, девальвация и инфляция, отсутствие у населения доступных средств. Во-вторых, изменение порога достаточности, из-за которого пенсионные средства уже практически нельзя использовать. В-третьих, малая активность по использованию активов по программе "7-20-25" и окончание бюджета самой программы. Все это, по словам эксперта, приводит к стагнации рынка и рано или поздно должно повлиять на цену жилья.

"На сегодня не самые лучшие условия для того, чтобы брать ипотеку, в банках второго уровня она выросла в цене из-за высокой ставки. При этом 9 из 10 сделок на рынке недвижимости у нас совершаются именно за счет ипотечных средств. Даже элитную недвижимость сейчас приобретают через кредиты, не говоря уже об экономичном жилье. Буквально до конца мая рост цен на жилье уже приостановился, и все смотрят варианты для корректировки стоимости квадратного метра. Низкий спрос со стороны покупателей будет влиять на корректировку цен в сторону их понижения. Это касается и первичного, и вторичного жилья", - добавил эксперт.

Ермек Мусрепов считает, что рынок недвижимости может оживить только значительная корректировка цен и возвращение их к уровню прошлого года.

Цены завышают в объявлениях

Другой эксперт, советник президента объединенной ассоциации риелторов Нина Лукьяненко, согласна с тем, что активность на рынке жилья значительно упала по всему Казахстану. Месяц еще не завершился, и статистики за него пока нет, но эксперт предположила, что число сделок по сравнению с апрелем сократится на 50-60 процентов или даже больше. При этом наблюдается снижение не только числа самих сделок, но и звонков от покупателей и показов объектов. Это означает, что тренд на падение сохранится на ближайшие месяцы.

"За последний месяц цена на объекты недвижимости практически не изменилась. Здесь важно не путать, что мы имеем в виду, говоря о ценах: речь идет именно о ценах сделок. Большинство аналитиков дают информацию, принимая во внимание цены в объявлениях, в том числе важно понимать, что основной портал по недвижимости, публикующий такую аналитику, делает такой анализ и публикации на основе хотелок продавца. Реально же в самих сделках, во всяком случае по вторичной недвижимости в некоторых районах города, цена дрогнула в сторону понижения. В течение всего прошлого года цена ежемесячно только росла. Причин тому было достаточно много - начиная с повышения спроса на квадратные метры, который сформировался за период пандемии, заканчивая высоким уровнем инфляции и подпиткой рынка деньгами из ЕНПФ", - отметила Нина Лукьяненко.

Изменение цен предсказать сложно

По словам представителя ассоциации риелторов, высокий спрос на недвижимость долгое время рос, в том числе благодаря выводу средств из ЕНПФ. Выводы о том, что ожидает рынок дальше, делать еще рано, так как он будет зависеть от спроса, а также различных обстоятельств, таких как колебания валют, приток граждан соседних государств в страну. Риелтор добавляет, что недвижимость – лишь часть большой экономики и политики. На нее влияют даже такие факторы, как предстоящий референдум по Конституции, и некоторые приостановили сделки, ожидая его результатов. Предположительно, высокий уровень инфляции не даст сильно упасть ценам.

"Можно ожидать остановки роста цен при условии сдерживания уровня инфляции. Недвижимость – это такой же товар, как и любой другой. Если цены растут на все, то сложно предполагать, что на квартиры цена вдруг, вопреки всему, станет снижаться. Однако я хочу обратить ваше внимание, что вторичный рынок, с моей точки зрения, однозначно переоценен. И эта ситуация ничем не объяснима: цены на квадраты, бывшие в эксплуатации более 60 лет, такие же, как цена на новое жилье. Это парадокс сложившейся ситуации. И, пожалуй, сейчас эта ситуация наметила тенденцию к исправлению. Еще раз хочу повторить: в ближайшее время на фоне сложившегося отсутствия платежеспособного спроса в выигрыше останутся продавцы, которые сыграют с ценой на опережение", - добавила советник президента объединенной ассоциации риелторов.

Самое время покупать жилье?

По мнению Нины Лукьяненко, для покупателя недвижимости сейчас настало хорошее время для активного поиска и переговоров с продавцом. Сделки, как показывает практика, происходят там, где продавец готов уступить, готов поставить цену заведомо ниже той цены, которую просят продавцы аналогичных вариантов. Часто это бывает в случаях, когда продавцу нужно срочно реализовать жилье.

Продавцы пока морально не готовы к снижению цен и следят за объявлениями, где они завышены. Большинство из них сами являются потенциальными покупателями недвижимости и поэтому не хотят прогадать, смотрят, что можно взять взамен проданного жилья, видят объявления с драконовскими ценниками и отказываются от сделок. В выигрыше останется в итоге тот, кто чувствует, что происходит, и выставит цену на опережение.