Рынок недвижимости Казахстана, едва оправившийся от одного потрясения, столкнулся с новым. Очередной виток в истории с ипотекой на вторичное жильё получил неожиданное продолжение. Агентство по регулированию и развитию финансового рынка (АРРФР) и Национальный банк выпустили совместное постановление, которое кардинально меняет ранее объявленные правила.

Срок снижения предельной годовой эффективной ставки вознаграждения (ГЭСВ) по ипотечным займам переносится — вместо 1 ноября 2025 года новой датой станет 1 июля 2026 года. Это решение стало временной передышкой для банков и рынка.

Рынок недвижимости лихорадило с 10 октября, когда Нацбанк повысил базовую ставку до 18%. Банки второго уровня начали массово сворачивать ипотечные программы на «вторичку», так как снижение потолка ГЭСВ с 25% до 20% делало займы экономически невыгодными. Рынок оказался под угрозой заморозки. Однако 23 октября регуляторы изменили курс и объявили о переносе нормы. В АРРФР пояснили, что сохранение потолка ГЭСВ на уровне 25% до 1 июля 2026 года — это «взвешенный подход, продиктованный макроэкономическими условиями».

Регулятор выделил три ключевые причины. Во-первых, высокая базовая ставка: при уровне 18% снижение ГЭСВ до 20% могло бы привести к сокращению ипотечных программ. Во-вторых, ведётся разработка новой методики расчёта ГЭСВ с учётом коэффициента покрытия залогом (LTV) — ставка будет зависеть от размера первоначального взноса. «Действующая единая норма ГЭСВ не отражает различий в уровне кредитного риска», — отметили в агентстве. В-третьих, идёт работа над созданием новых ипотечных продуктов, включая возможность для банков привлекать средства вкладчиков по модели жилищных строительных сбережений.

Так регуляторы дали банкам время на адаптацию, а себе — на внедрение более гибкой системы.

По мнению международного эксперта рынка инвестиций и недвижимости Льва Тетина, кратковременная приостановка ипотек банками не остудила рынок, а наоборот — усилила ажиотаж.

«Смотрите, давайте немножко, с другой стороны, проанализируем текущую ситуацию. Мы, как потребители, довольно чутко реагируем на любые изменения. Соответственно, если нам, как потребителям, сказали, что ипотека не выдается, мы начинаем активизироваться в поиске квартир и, возможно, искать возможность, чтобы всё-таки успеть в последний вагон. Такого рода резкие изменения на рынке не приводят к охлаждению... Всё это формирует нервозность, неопределённость, и потребитель реагирует всегда одним и тем же образом. Быстрее пытаются "приземлить" свои деньги, быстрее пытаются, повторюсь, заскочить в последний вагон и купить квадратные метры».

Эксперт считает, что сама ситуация с ГЭСВ — лишь «незначительный фактор», создающий шум. На цены влияют другие вещи — ужесточение требований к долевому строительству с 1 сентября, новый Налоговый кодекс и рост курса доллара, к которому привязана себестоимость половины стройматериалов.

«Год мы закончим в диапазоне 14–15% в плюс. Следующий год мы можем увидеть прирост стоимости квадратного метра плюс 15–20%», — прогнозирует Тетин.

Он отмечает, что ажиотаж вокруг «вторички» через банки второго уровня преувеличен, ведь такие сделки составляют лишь около 2% рынка. Его совет покупателям — не поддаваться панике и трезво оценивать свои возможности: «Не влезайте в ипотечную петлю, если доходы не позволяют стабильно обслуживать долг 10–15 лет».

Финансист Султан Елемесов назвал новость о переносе сроков ожидаемой и логичной.

«Вот и вышла новость, которую я ждал. Предельную ставку по ипотеке с 25% до 20% не будут пока понижать. Получается, перенесли это на 1 июля 2026 года. Ну и, как вы поняли, никто не собирается убивать рынок недвижимости Казахстана, поэтому предельную ставку по ипотеке не стали снижать с 25% до 20%. Соответственно, банки сейчас запускают опять, по новой продукты. И это говорит о том, что вот этого обвала цен на вторичку, который многие ждали, и писали, и говорили, не будет, понятное дело».

При этом Елемесов не ждёт бурного роста цен, указывая на ослабление покупательской способности населения:

«Нельзя сказать, что ипотека стала какой-то супердоступной. Покупательская способность населения снижается, в том числе и из-за инфляции, поэтому я думаю, что ждать какого-то бешеного роста цен на недвижимость тоже не имеет смысла. Да, я в курсе, что цены уже выросли, их кто-то поднял. Понятное дело, что на вот этом ажиотаже всё равно многие пытаются свои какие-то сливки снять, это нормальное явление, но я считаю, что в долгосроке, в перспективе в год, те, кто смог себя успокоить и не залезть в эту всю бучу, возможно, купят недвижимость более выгодно через какое-то время».

В итоге регуляторы нажали на «паузу», предотвратив шоковое схлопывание ипотечных программ на вторичном рынке. Банки, включая Halyk Bank, уже возобновляют выдачу займов, работая в прежних условиях, но с учётом дорогой стоимости денег в экономике. Обвала цен, которого опасались одни и ждали другие, не произойдёт. Однако ипотечная история далека от завершения — теперь всё внимание будет приковано к новой методике расчёта ГЭСВ на основе LTV.