В Казахстане в рамках налоговой реформы планируют отменить льготу по НДС для строительной отрасли. Министерство национальной экономики (МНЭ) утверждает, что это не повлияет на стоимость жилья, так как цены формируются под воздействием спроса и предложения. Однако эксперты уверены: отмена льготы приведет к росту цен, снижению спроса и возможному ухудшению качества строительства.

В МНЭ напомнили, что освобождение от НДС при реализации жилых зданий действует с 2001 года и было введено с целью удешевления жилья. Однако анализ показывает, что за этот период стоимость квадратного метра выросла более чем в 21 раз: с 23 637 тенге в 2001 году до 494 898 тенге в 2023 году.

Согласно данным Бюро национальной статистики (БНС), фактические затраты на строительство значительно ниже цен продажи. В 2023 году средняя стоимость нового жилья составляла 494,9 тыс. тенге за квадратный метр, тогда как реальные строительные затраты составляли 209,1 тыс. тенге.

«Таким образом, стоимость как нового жилья, так и вторичного растет по условиям рыночной экономики, то есть действующая льгота не влияет на ценообразование, а цены на жилье формируются в зависимости от спроса и предложения», – заявили в министерстве.

Предложения МНЭ пока обсуждаются депутатами мажилиса и не являются окончательными. В качестве альтернативного решения рассматривается введение социального инфраструктурного платежа за каждый введенный в эксплуатацию квадратный метр жилья. Эти средства направят на развитие социальной инфраструктуры.

По словам главы Федерации недвижимости Ермека Мусрепова, изменение ставки НДС на рынке жилья Казахстана затронет ключевые направления:

  • Стоимость жилья

  • Спрос

  • Активность рынка недвижимости

Международный эксперт по инвестициям и недвижимости Лев Тетин уверен, что отмена льготы приведет к росту цен, так как дополнительные налоговые расходы застройщики включат в стоимость квадратного метра.

«Если льгота будет отменена, застройщики просто переложат этот налог на покупателей. Рост стоимости может быть пропорционален размеру НДС. То есть мы с вами, как конечные потребители, будем платить дороже», — поясняет эксперт.

Кроме того, специалисты предупреждают, что отмена льгот может спровоцировать рост теневой экономики.

«Налоговая нагрузка может направить некоторых застройщиков и покупателей искать обходные пути, например, заключать сделки с занижением стоимости в документах или использовать схемы ухода от налогообложения», – считает Мусрепов.

По словам Тетина, в 2024 году рынок недвижимости показал восстановление спроса после двухлетнего падения: количество сделок выросло на 17% по сравнению с 2023 годом и достигло 433 тысяч. Средний рост цен составил 10%. В 2025 году, на фоне возможного повышения НДС и сокращения предложения, ожидается дальнейший рост цен — от 12 до 15%.

«Если говорить о трех мегаполисах, то Алматы закончил 2024 год с ценой 750 тыс. тенге за квадратный метр, Астана — 540 тыс., Шымкент — 420 тыс. Если прибавить к этим цифрам 15%, то получим новый уровень цен в 2025 году. Недвижимость станет еще более недоступной. Плюс мы видим, что государство не то чтобы неохотно, а не выводит ипотечных продуктов массового характера с льготной ставкой», — прогнозирует Тетин.

Мусрепов добавляет, что рост цен неминуемо приведет к снижению спроса.

«Увеличение цен на жилье делает его менее доступным для широких слоев населения, особенно семей со средним или низким доходом. Это повлияет на спрос на недвижимость, особенно в сегменте жилья 4-й категории, где потребители наиболее чувствительны к ценам», – отмечает он.

Несмотря на рост количества сделок, спрос на ипотечные программы остается низким. В 2024 году лишь 31% (134 тыс.) из 433 тысяч сделок были заключены с привлечением ипотеки. Для сравнения, в России этот показатель составляет 75%, а в странах Европы и США — более 80%.

«Текущие предложения от Отбасы банка — "Отау", "Наурыз", плюс новая программа, направленная на рабочие профессии, — не охватывают более 5-6% рынка. Более того, если посмотреть, что было с ипотекой в 2024 году, то по сравнению с 2023 годом, падение составило 2%. 31% ипотеки на рынке – это очень низкий показатель. Есть куда расти. Но дешевые деньги из бюджета сейчас невыгодны на фоне высокой инфляции», — подчеркивает Тетин.

По мнению Тетина, государству следует сосредоточиться на развитии строительной отрасли и поддержке внутреннего производства стройматериалов:

  • Развивать отечественное производство стройматериалов, чтобы снизить зависимость от импорта и валютных колебаний. В настоящее время 50-70% строительных материалов завозятся из других стран.

  • Предоставлять льготные кредиты на строительство заводов стройматериалов.

  • Стимулировать подготовку квалифицированных кадров для строительной отрасли.

«Надо направлять деньги через такие программы, а не напрямую на рынок: давайте мы вам льготную ипотеку дадим. Этот фактор только один, он стимулирует спрос, а спрос – рост цены. А вот когда мы сможем прогарантировать себестоимость строительства, тогда ситуация будет совсем другой. Поэтому этот фактор наиболее ключевой. И налоги в данном случае уходят в третьи план», — считает эксперт.

Несмотря на возможный рост цен, эксперт советует взвесить финансовые возможности перед покупкой жилья.

«Если у вас уже есть накопленная сумма, которая позволяет взять ипотеку, то в первую очередь нужно понять, сможете ли вы комфортно выполнять эти обязательства? Ведь помимо доходов есть и расходы. Если у тебя есть нагрузка 200 тысяч в месяц, а ты еще хочешь ипотеку взять на 300-400, а у тебя зарплата 600-800, то что будешь делать, если вдруг ты потеряешь работу? Я бы порекомендовал взвесить все за и против и не спешить принять им это решение», – предупреждает Тетин.

Эксперт также советует копить 50% от стоимости жилья перед оформлением ипотеки, так как другие программы обходятся дороже.

«Если я, как потребитель, накопил 50%, то у меня элементарно, с психологической точки зрения, есть этот паттерн, который поможет мне заработать остальные 50%. А если нет, может быть, не стоит торопиться с дешевой ипотекой? Возможно, пока лучше пожить в арендном жилье. Ведь заблуждение думать, что, взяв ипотеку, ты выплачиваешь за свою квартиру. Уважаемые, два месяца просрочки — и банк заберет жилье. Это не ваша квартира, а банка. Плюс вы переплачиваете значительную сумму — фактически вместо одной квартиры платите за две», — предупреждает Лев Тетин.

Эксперт заключает, что важнее инвестировать в себя: развивая профессиональные навыки, можно повысить доход и облегчить финансовую нагрузку.