Специалисты в сфере недвижимости проанализировали ситуацию и поделились прогнозами о развитии рынка, влиянии госрегулирования и ключевых стратегиях для участников сделок.

Алматы занимает первое место по стоимости жилья

Согласно данным главы компании Best Realty Гульнары Тугибаевой, в 2024 году в трёх крупнейших городах Казахстана отмечался умеренный рост цен на жильё. В Астане стоимость квадратного метра на первичном рынке повысилась на 3,8%, составив 595 466 тенге, а на вторичном рынке цены выросли на 12,9%, достигнув 649 762 тенге. В Алматы стоимость нового жилья увеличилась на 1,9%, а на вторичном рынке – на 3,4%. В Шымкенте первичный рынок показал рост на 7,2%, тогда как вторичный подорожал на 2,8%.

«Рост цен обусловлен такими факторами как увеличение стоимости стройматериалов и оплаты труда (что повышает себестоимость строительства), а также дефицитом жилья в мегаполисах, особенно в Астане и Алматы, где спрос превышает предложение. Кроме того, ипотечные госпрограммы – "7-20-25" и "Наурыз" также стимулируют спрос», – рассказала Гульнара Тугибаева.

По её словам, самым дорогим городом остаётся Алматы, где средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке составляет около 745 000 тенге. За ним идёт Астана с ценой 649 762 тенге за квадратный метр, а самым доступным остаётся Шымкент со средней стоимостью 432 378 тенге за квадрат.

Тугибаева прогнозирует дальнейшее повышение цен в 2025 году, особенно в крупных городах. Она отмечает, что этому способствуют дефицит нового жилья и инфляция. Однако динамика может колебаться в зависимости от экономической ситуации и валютных курсов.

«Государственное участие в регулировании рынка недвижимости может быть полезным для обеспечения доступности жилья. Это может включать субсидирование ипотечных ставок, поддержку строительства соцжилья и контроль за спекуляциями. Однако чрезмерное вмешательство может привести к искажениям рынка, поэтому необходим баланс между рыночными механизмами и госрегулированием», – считает глава Best Realty.

Эксперт советует покупателям тщательно анализировать рынок, учитывать возможные колебания цен и выбирать удачный момент для сделки, а также изучать программы господдержки и ипотечные условия. Продавцам же стоит ориентироваться на текущий спрос и конкурентные предложения, чтобы установить адекватную цену и привлечь покупателей.

Спрос сосредоточится на новых домах

Советник президента Объединённой ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко согласна с коллегой в вопросе лидеров по стоимости жилья. Её анализ основывается на официальной статистике, однако она отмечает, что возможны погрешности, так как средние цены рассчитываются на основе объявлений, а не реальных сделок.

«Цены на новое и вторичное жилье в течение года ежемесячно менялись от минус 0,4 процента до плюс 0,9 процента. В результате сумма всех ежемесячных колебаний за год на новое жильё составила плюс 6,6% и 4,2% на вторичное жилье, что, собственно ниже уровня инфляции», – привела цифры Лукьяненко.

Она объясняет эти изменения нестабильностью экономики: курс тенге колебался, не появилось новых льготных ипотечных программ, а предложение на рынке жилья оставалось ограниченным. Несмотря на это, Астана показала рост числа сделок выше обычных показателей, что делает её рынок более активным по сравнению с другими городами.

По её прогнозу, в 2025 году рынок будет сложным. Небольшие застройщики столкнутся с трудностями из-за ужесточения проверок, требований к разрешениям и ограничений по договорам. В то же время крупные строительные компании в более выгодном положении: у них уже есть земельные участки и одобренные проекты. Однако рост цен на стройматериалы вынудит их постепенно повышать стоимость жилья.

«А вот что касается вторичного рынка, то есть всех иных сделок кроме сделок от застройщика, то он будет вести себя по-разному. Новым жильём у нас принято называть дома год постройки, которых начинается с 2017 и выше, а старым – квартиры 60–80-х прошлого столетия. Спрос сфокусируется на относительно новых домах, и он может даже возрасти вместе с ценой на уровне инфляции. А вот дома совсем старого фонда продолжат терять в цене. У таких домов может быть прекрасная локация в центре города, но наши жизненные стандарты сейчас сильно поменялись. Планировки и инфраструктура комплекса всё больше играют роль в ценообразовании», – рассказала советник президента Объединённой ассоциации риелторов.

Лукьяненко считает, что главной задачей государства должно быть увеличение предложения жилья, а дальнейшее ценообразование должен регулировать рынок.

«Государство также может влиять на развитие отдельных территорий в стране, выделяя либо льготное кредитование в регионах и городах малого значения, либо поддержкой строительного сектора для снижения цены квадратного метра. Но на самом деле в этом вопросе ничего не надо изобретать. Нужно лишь изучить успешный опыт других стран», – посоветовала спикер.

Казахстанцам, планирующим сделки с недвижимостью, Лукьяненко рекомендует «жить здесь и сейчас» и пользоваться текущими предложениями.

«Если вы решили продавать или покупать, то делайте это, отталкиваясь от реальных необходимостей и предпочтений. Но не принимайте поспешных решений. Недвижимость – это дорого, и цена ошибки тоже будет вам дорога. Постарайтесь не ошибиться в выборе, торгуйтесь, просите самых выгодных условий для себя. Гибко ведите переговоры», – резюмировала Нина Лукьяненко.

Закредитованность населения и влияние на цены

Вице-президент Саморегулируемой ассоциации риелторов Казахстана и глава агентства недвижимости «Grand Estate Company» Елена Грива сообщила, что средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в Алматы достигла 800 тысяч тенге, что делает его самым дорогим городом в стране. В Астане цена составляет около 650 тысяч тенге, в Шымкенте – 450 тысяч тенге.

«Цены на первичном рынке за 2024 год по Алматы на новостройки выросли в среднем на 1,9%, на вторичном рынке максимальное снижение цен было в мае – минус 6%, максимальное повышение наблюдалось в апреле – плюс 2%. В среднем цены на вторичном рынке снизились за прошлый год на 0,84%», – привела данные Елена Грива.

По её словам, в центральных районах Алматы цены выросли на 2,5%, что связано с высоким спросом на качественное жильё. В остальных районах города отмечалось снижение на 4,18%.

«В разрезе года постройки, на дома, которые старше 1980 года, цены демонстрировали снижение. А на дома поновее цены немного выросли. Наибольшим спросом пользовались одно- и двухкомнатные квартиры. В среднем при сделках в этом торг был в пределах 10%. Это говорит о росте конкуренции среди продавцов. В прошлом году торг был где-то 7%», – говорит эксперт.

Грива также отмечает, что высокая закредитованность населения оказывает давление на спрос и цены.

«Если недвижимость вам нужна прямо сейчас, то не надо ничего ждать, приобретайте. При этом тщательно оцените свои финансовые возможности и проверьте кредитоспособность, особенно, если вы собираетесь брать ипотеку. Убедитесь, что налоги, юридическое оформление и другие расходы, вписываются в ваш бюджет. Продавцам ожидать большого повышения цен, думаю, не стоит. Не ждите чудес и ориентируйтесь на объективные данные, что происходит в экономике, с платёжеспособностью населения, а не на слухи и эмоции. Потому что информационного шума очень много, но не всегда он объективный», – резюмировала Елена Грива.