В Казахстане готовится к принятию новый Налоговый кодекс, который должен вступить в силу с 1 января 2026 года. Документ предусматривает ряд изменений, в том числе в порядке налогообложения сделок с недвижимостью. Одно из ключевых нововведений — увеличение минимального срока владения объектом, по истечении которого его можно продать без уплаты налога на прирост стоимости. Если сейчас достаточно одного года, то с 2026 года этот срок увеличится до двух лет. 

По действующему законодательству физическое лицо может продать квартиру или дом без уплаты налога на прибыль, если с момента регистрации права собственности прошло более одного года. Как поясняет налоговый консультант Жанара Кенжебекова, отсчет ведется с даты регистрации в ЦОНе: «На практике это бывают разные сроки». После вступления новых норм в силу, продажа жилья, находившегося в собственности менее двух лет, будет облагаться подоходным налогом на положительную разницу между покупной и продажной стоимостью.

Так, если в 2024 году собственник приобрел квартиру за 30 млн тенге, а в 2025 году продал ее за 40 млн, налог не взимается — прошел год. Однако в аналогичной ситуации после 1 января 2026 года прирост в 10 млн будет обложен налогом — 10%, то есть 1 млн тенге. Также потребуется подать декларацию формы 270.00 до 1 июля 2027 года.

Для сделок с более крупным приростом предусмотрена прогрессивная шкала. Если разница между покупкой и продажей превысит 8500 МРП (порядка 33,5 млн тенге), то сумма сверх этого порога облагается по ставке 15%. Например, если квартира куплена за 50 млн тенге, а продана за 100 млн, то из прироста в 50 млн первые 33,5 млн облагаются по ставке 10%, оставшиеся 16,5 млн — по ставке 15%. В итоге собственник заплатит около 5 млн тенге налога.

Эта норма распространяется не только на квартиры и дома, но и на дачные постройки, гаражи, парковочные места, кладовые, а также участки под ИЖС и личное подсобное хозяйство. При этом, если объект продан по цене покупки или дешевле, налог на прирост не начисляется.

«Как и раньше, продавцы будут договариваться с покупателями и занижать цену в договоре, указывая якобы прежнюю стоимость. Остаток передается наличными. Через два года просто укажут сумму без прироста. Схема остается прежней, меняется только порог», - по мнению эксперта по рынку недвижимости Льва Тетина, эти изменения вряд ли серьезно повлияют на рынок.

Однако есть исключения. При ипотечных сделках занизить цену не получится. 

«Продавец, чтобы компенсировать потенциальный налог, будет просто включать эти 10% в цену. Таким образом, налог фактически заплатит покупатель», - по словам Тетина.

Он добавил, что на цену квадратного метра изменения не повлияют, но формат взаимодействия между участниками может измениться.

Несмотря на предстоящее ужесточение, рынок недвижимости остается активным. По данным Бюро национальной статистики, в первом квартале 2025 года было зарегистрировано 87 678 сделок купли-продажи жилья. В январе — 30 917, в феврале — 29 022, в марте — 27 739. Интерес к недвижимости сохраняется, а сделки продолжают заключаться в большом объеме. Поэтому изменение условий налогообложения, особенно в части увеличения срока владения, может повлиять на стратегию собственников, рассчитывающих на быструю перепродажу.