Половина ипотечного рынка Казахстана сегодня приходится на Отбасы банк. По словам управляющего директора агентства недвижимости Arbat Real Estate Виталия Шалаева, в этом сегменте повышения ставок не ожидается.

«Когда речь заходит о возможном повышении ипотечных ставок, половина рынка, которую представляет Отбасы банк, скорее всего, останется в стабильной зоне. Я не вижу предпосылок для роста ставок в этом сегменте — все ипотечные программы банка ориентированы преимущественно на доступное жилье стоимостью до 30–35 млн тенге. При этом разница между рыночной и субсидируемой ставкой поддерживается государством», — пояснил он.

Что касается банков второго уровня, ситуация менее однозначная.

«Во-первых, пока нет четкого прогноза, насколько могут подняться ставки. Во-вторых, на сегодня средняя ставка по ипотеке, в зависимости от первоначального взноса, составляет от 20 до 21%. Учитывая уровень реальной инфляции, даже при возможном росте на 1,5–2 процентных пункта, это не окажет критичного влияния на рынок», — отметил Шалаев.

По его словам, клиенты БВУ — это люди со стабильным и выше среднего доходом, для которых повышение ставок на 1% не станет серьёзной нагрузкой.

Эксперт по недвижимости Жани Турысов считает, что в 2025 году жильё может подорожать на 10% — из-за инфляции и возможного снижения цен на нефть. При этом рост налоговой нагрузки на банки, по его мнению, не окажет резкого эффекта:

«Что касается влияния повышения корпоративного подоходного налога для банков, то, на мой взгляд, потребитель не заметит резких изменений. Этот процесс будет постепенным — каждый банк будет адаптироваться в своем темпе, исходя из собственной стратегии и возможностей», — подчеркнул он.

Стагнация на рынке: реальность или сезонный спад?

По словам Шалаева, рост цен на жильё продолжается, особенно на первичном рынке. Вторичка подтягивается, но разница в цене по-прежнему составляет 10–15%. В первом квартале 2025 года зафиксировано снижение продаж на 20–30%.

«В первом квартале этого года мы наблюдаем спад активности на рынке недвижимости — объемы продаж снизились на 20–30%. Однако такая динамика традиционна для начала года: январь — период праздничных каникул, а в феврале рынок только начинает оживать. В сравнении с аналогичным периодом 2024 года существенного роста продаж мы не видим. Это объясняется тем, что при росте цен покупательская способность снижается: инфляция, удорожание продуктов и услуг, при этом уровень доходов населения остается прежним. У людей становится меньше возможностей обслуживать ипотечные кредиты», — пояснил он.

В качестве примера он привёл снижение доли Отбасы банка на ипотечном рынке — с 66% в 2021 году до 53% в 2024 году.

Тем не менее, по итогам 2025 года Шалаев ожидает умеренный рост рынка:

«По банкам второго уровня мы, вероятно, увидим снижение активности на 5–10%, но в целом по рынку это не окажет критического влияния: объемы продаж и выдачи ипотеки, скорее всего, останутся на уровне прошлого года».

Жани Турысов также уверен, что говорить о стагнации преждевременно:

«Сегодня в отрасли работают системные застройщики, развита банковская инфраструктура с конкурентными ипотечными продуктами. Кроме того, фактор урбанизации по-прежнему оказывает сильное влияние: внутренние миграции продолжаются, а крупные города становятся еще крупнее. Уверен, что если не будет каких-то исключительных сценариев, то это будет мягкая тень от той стагнации, которую себе может рисовать в голове не искушенный обыватель», — подчеркнул эксперт.

Недвижимость всё ещё доступна?

По мнению Турысова, рынок остаётся доступным для активных и образованных казахстанцев:

«Покупка недвижимости — это непростой старт в любой стране мира. Идеализировать рынки США или Европы я бы не стал. Но, безусловно, в Казахстане сегодня есть возможности для тех, кто стремится и работает. В то же время встает важный вопрос: а что с уязвимыми слоями населения и низкоквалифицированными участниками рынка? Я бы призвал задуматься и о них».

Шалаев отметил ключевую роль Отбасы банка в обеспечении доступности жилья:

«Даже при кредите в 20-25 миллионов тенге, ежемесячный платеж по специальным программам может составлять всего 170-260 тысяч тенге. Для средней семьи это серьезная нагрузка, но все же это одна из доступных возможностей приобрести жилье или улучшить условия жизни», — заключил он.