На рынке недвижимости Казахстана формируется заметный сдвиг: один из крупнейших девелоперов страны, холдинг BI Group, готовится вывести на рынок новый финансовый инструмент — лизинг жилой недвижимости.

В ситуации, когда классическая ипотека становится все менее доступной, застройщики фактически начинают брать на себя функции банков. Насколько такой формат станет реальной альтернативой для покупателей и не обернется ли он новой долговой нагрузкой.

Эксперты отмечают, что сам по себе формат лизинга нельзя назвать принципиально новым для казахстанского рынка. Скорее, речь идет о переосмыслении уже знакомых схем — длительной рассрочки с элементами аренды. Подобные механизмы точечно применялись еще 5–6 лет назад. В частности, компания Global Expert Development Group предлагала аналогичные условия в отдельных проектах в Косшы и Астане.

В BI Group подтверждают, что продукт находится на финальной стадии проработки. Он уже презентован партнерам, однако окончательные параметры пока уточняются. Предварительно рассматриваются следующие условия: первоначальный взнос — от 10%, срок — до 5 лет, официальный запуск ожидается в течение ближайших двух месяцев. При этом участники рынка подчеркивают, что финальные цифры могут измениться. Практика показывает: финансовая нагрузка по таким продуктам часто закладывается в стоимость жилья. При лизинговых ставках на уровне 10–15% наценка к цене квадратного метра может достигать 25–35%, однако без утвержденных условий делать точные выводы преждевременно.

«Что касается активности компании BI Group в введении новых финансовых инструментов — это вполне логичное решение. Дело в том, что рабочих ипотечных продуктов сегодня крайне мало: есть Отбасы банк с двумя-тремя предложениями — и, по сути, все. Те люди, которые не проходят по требованиям банка или которых не устраивают условия, остаются без альтернативы. Сейчас BI Group это понимает и разрабатывает свой продукт. То, что они идут в сторону улучшения условий для покупателей, — это правильно. Лизинг подразумевает долгий период взаимодействия с клиентом и даже некоторое снижение доходности для девелопера по проекту. Но компания идет на это открыто, чтобы вывести на рынок новые услуги и стать еще ближе к своему клиенту», - международный эксперт рынка инвестиций и недвижимости Лев Тетин связывает активность BI Group с дефицитом рабочих ипотечных инструментов.

С точки зрения рисков лизинг во многом повторяет ипотеку. До момента полной выплаты стоимости квартира юридически не принадлежит покупателю: объект остается на балансе компании-лизингодателя. При нарушении графика платежей сохраняется ключевой риск — изъятие недвижимости. При этом по стоимости такой продукт не сможет конкурировать с льготными программами госбанка, где ставки находятся в диапазоне 3–9%. Рыночный лизинг, по оценкам аналитиков, будет стоить порядка 10–15%, что делает его нишевым решением.

В первую очередь он ориентирован на предпринимателей и самозанятых, которым сложно подтвердить доход в банках второго уровня, на покупателей с минимальным первоначальным капиталом, но стабильным денежным потоком, а также на тех, кто планирует выкупить жилье в короткий срок — до пяти лет.

Эксперты скептически оценивают влияние новой схемы на рынок в целом. По мнению Льва Тетина, эффект от запуска лизинга будет заметен скорее внутри самой компании — в виде роста продаж, чем в масштабах страны. Доля таких сделок, по его оценке, вряд ли превысит 1% от общего объема. Вместе с тем BI Group может выступить в роли трендсеттера. Если инструмент окажется жизнеспособным, его могут перенять и другие застройщики, особенно на фоне стабилизации спроса. По итогам прошлого года в Казахстане было зарегистрировано 449 тысяч сделок купли-продажи жилья, что на 4% больше, чем годом ранее.

Подводя итог, эксперты напоминают: любая финансовая гибкость означает дополнительные обязательства для покупателя.

«Ипотека, или лизинг, или любой другой заем — это всегда определенная нагрузка. Нагрузка не только на самого заемщика, но и на всю семью. Поэтому я призываю всегда подходить к этому с холодной головой, взвешивать все за и против. Жить просто в арендном жилье — это не постыдно, это нормально. Стыдно, когда вы нагрузите себя кредитами и не сможете их выплачивать, и от этого будет страдать вся ваша семья. Поэтому будьте финансово грамотны, вдумчиво подходите, не стесняйтесь советоваться не только с членами семьи, но и с профессионалами этого рынка», — резюмирует эксперт.