Данияр Куленбаев, специалист по недвижимости из Астаны, объяснил, что должны сделать продавцы, чтобы квартира понравилась покупателю.

Стоимость жилплощади

Как и везде, цена играет немаловажную роль в процессе покупки. Поэтому в процессе продаж необходимо устанавливать соответствующие цены.

"Цена складывается из того, какой в квартире ремонт, расположение дома (район) и этаж. Есть районы подороже, есть, где цена на ту же квартиру будет ниже. Например, квартиры в домах рядом со старым вокзалом дешевле, чем те же квартиры, расположенные, например, на улице Бараева (район ТЦ "Жастар", в народе этот район называют Молодежкой), откуда можно уехать в любую точку города благодаря транспортной развязке, плюс рядом набережная и скверы, много деревьев. Школы и садики рядом, район спальный, закрытый от шумной проезжей части. Теперь для сравнения – в этом районе однокомнатная квартира с хорошим ремонтом будет стоить в пределах 16 – 17 миллионов тенге. На вокзале такая же квартира – максимум 14 миллионов", – поясняет Данияр Куленбаев.

Эксперт объяснил, как правильно назначать цены на квартиры. Оказалось, что на анализ лучше потратить не менее недели.

"Мониторинг цен на сайтах по продаже недвижимости, когда человек смотрит, за какую цену продают квартиру его соседи (объявления от хозяев, а не от риелторов - прим. автора), – это лжеаналитика. Сосед может поставить цену исходя из своих личных хотелок. И часто эта цена в итоге неоправданно в разы выше рыночной. И вот вы смотрите на его цену, видите, что квартира убитая, а цена высокая. И в итоге ставите цену на свою квартиру еще выше, так как ваша жилплощадь с ремонтом. Но это в корне неправильно.
Смотреть нужно на объявления в этом же районе, но уже от риэлтора. Находим самую дешевую квартиру. Считаем, сколько в нее нужно вложить, чтобы она стала как ваша, либо, может, она уже выглядит как ваша, и исходя из этого ставим цену.

Нужно в целом провести мониторинг: добавить в избранное объявления со всеми похожими на вашу квартирами и следить, как скоро объявление пропадет (это будет означать, что квартира продана). Можно даже номер продавцов записать и, после того как объявление уберут, позвонить и узнать, за сколько в итоге была продана квартира. Это будет самая лучшая аналитика. И в целом потратить на нее лучше не меньше недели. Смотреть нужно именно по проданным квартирам. Тогда вы сможете поставить именно ту цену, за которую быстро продадите. Те, кто завышает цену, годами могут продавать квартиру, и в итоге эти деньги съедает инфляция", – говорит специалист.

По словам Данияра Куленбаева, срок продажи квартиры может быть около трех месяцев. 

"Бывает, месяц. Если же продавец сразу соглашается на адекватную рыночную цену, которую предлагает риэлтор и которая подходит под его квартиру с учетом ремонта и других деталей, то продать ее можно за неделю–две. Нет квартиры, которая не продастся. На любую найдется покупатель. Но! По адекватной цене",– дополнил он.

Риэлторы, и почему продавцы недвижимости не любят с ними сотрудничать.

"Риелторов очень много, и, к сожалению, не все они добросовестные. Если человек плохой – хорошим риелтором он не будет. И дело здесь не в том, кем он работает. Есть и плохие сантехники, врачи или нечистые на руку полицейские. Это просто сам по себе такой человек, которому несложно обмануть или еще что-то нехорошее сделать.

Увы, стереотип сложился о риелторах. Это еще с 90-х годов, когда все писалось на бумаге, никаких единых баз не было, одну квартиру можно было продать по одним и тем же документам разным людям. Сейчас негатив к риелторам потому, что не все понимают, чем занимается риелтор. Я, как риэлтор, делаю следующее: когда я беру квартиру в работу, я делаю профессиональную фото- и видеосъемку, устанавливаю ликвидную цену, принимаю звонки от желающих купить и отсеиваю лишних. По итогу я привожу на просмотр именно тех, кто с большей вероятностью эту квартиру купит. И в итоге быстро ее продаю", - ответил специалист. 

"К слову, надо отметить, что сейчас покупательная способность слабая. Нет хороших ипотечных программ. И огроменный разрыв между бедными и богатыми. До 30 миллионов все квартиры покупаются в ипотеку. Квартиры от 40 до 60 миллионов стоят и не продаются. От 60 миллионов тенге квартиры покупаются все за наличные. Люди с деньгами приходят и покупают понравившийся им вариант. То есть этот разрыв виден даже здесь", – дополнил он.

Наводим порядок

Эксперты рассказали, как подготовить квартиры и какие нюансы нужно учесть.

"Не лишним будет перед продажей сделать косметический ремонт и убрать лишнюю мебель. Например, в квартире перед этим проживало много людей и в одной комнате стоят три дивана, никак между собой не сочетающиеся. Это все хлам, оставляем все самое необходимое. Много денег на ремонт не уйдет, зато это, пусть и незначительно, но повысит цену квартиры. Также срок продажи сократится, так как не будет лишних возражений. Нужно избавиться от запахов, нанять клининг. Если в квартире живут квартиранты, то лучше, чтобы их там не было и квартира просто стояла бы чистенькая, готовая к просмотру потенциальных покупателей.

Чем меньше квартира будет захламлена, тем она визуально будет казаться больше. И у того, кто захочет ее купить, уже на просмотре будет в голове, как и что он в ней расставит, каким будет дизайн. Безусловно, если в квартире старые окна, деревянные полы и незастекленный балкон – тут уже можно оставить как есть. Потому что, если сделать капитальный ремонт, не факт, что он себя окупит при продаже. Тут имеет смысл просто ее чуть дешевле продать, нежели в нее вкладываться. Так и деньги, и время будет сэкономлены.

Мебель в целом лучше оставить в квартире. Как минимум потому, что при разборе и транспортировке в новое место не факт, что она останется такой же целой и не расшатается. Либо если покупателю она не нужна, некоторые продают ее. В принципе, все это обсуждается индивидуально", – поделился Данияр Куленбаев.Вы купили квартиру по ипотеке и собираетесь ее продать, но еще не выплатили ипотеку. Что делать в этом случае?

"Если квартиру у вас покупают за наличку, то проблем быть не должно. Продавец берет в банке справку с суммой задолженности, а после с покупателем идет к нотариусу, чтобы подписать соглашение о задатке на сумму задолженности. Покупатель передает деньги продавцу, он относит ее банк, снимает квартиру с обременения, и дальше оформляется уже продажа квартиры. 

Но если есть возможность перезанять у кого-то сумму задолженности, чтобы погасить ипотеку, лучше сделать это (специалист также не советует брать для этих целей кредит). Потому что наличие залога значительно сужает круг покупателей. К примеру, у многих банков нет перезалога. Я сейчас про случаи, когда покупатель тоже хочет взять квартиру в ипотеку, а не за наличные. И оформить ипотеку он может в одном банке, а квартира будет в залоге в другом. И если банки между собой в этом плане не сотрудничают, то тут уже ничего не поделать и сделка не состоится. Останется либо тот, кто приобретет ее за наличку, либо тот, кто будет оформлять ипотеку в том же банке", – объяснил Данияр Куленбаев.

Самый важный этап сделки – показ квартиры

Почему этот этап сделки важен? На этой стадии покупатель делает окончательный вердикт и решает, будет ли он приобретать эту недвижимость.

"Перед показом я рекомендую скинуть возможному покупателю полное видео квартиры. Это поможет ему лучше понять, нравится ли она ему. И если нравится, тогда уже приглашать на просмотр. Чаще всего при просмотре покупатели задают следующие вопросы: в порядке ли документы? Соответствует ли планировка техпаспорту? Что будет оставлено (из мебели и бытовой техники)? Какая цена окончательная? Любая перепланировка должна быть узаконена. Это особенно важно, если квартиру будут покупать в ипотеку – ведь тогда она просто не пройдет оценку. 

Здесь у меня совет продавцам. Не торгуйтесь с покупателем до момента, пока он точно не решит, что согласен покупать квартиру, и он уже готов оставлять задаток. Потому что многие покупатели приходят, поторгуются и уходят. И так по кругу. Это стресс для продавца. Только когда покупатель сказал, что ему нравится расположение квартиры и в целом сама квартира его устраивает и он готов ее купить, тогда уже можно начать договариваться по цене. 

И также всегда на этапе звонка уточняйте, за наличку человек хочет приобрести квартиру или в ипотеку. Если в ипотеку – есть ли одобрение? Если одобрения нет, то даже разговаривать не стоит. Потому что эти люди просто придут посмотреть, задаток они оставить не могут. Они просто как на экскурсии по квартирам ходят", – поделился специалист.

Залог или другими словами задаток на квартиру

Данное действие несет за собой некого рода страховку для обеих сторон. Таким образом Вы закрепляете квартиру и оговоренную сумму за определенным покупателем. В случае, если покупатель передумает, то деньги ему не возвращаются.