В Казахстане полностью вступил в силу Закон «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК по вопросам долевого участия в жилищном строительстве, автомобильных дорог и оказания услуг по перевозке лиц с инвалидностью».

Документ был подписан главой государства 30 июня 2025 года, однако для его внедрения предусмотрели переходный период. Часть норм начала действовать спустя 60 дней после публикации, а остальные — с 1 января 2026 года. С этого момента закон применяется в полном объёме.

Главное последствие — все договоры, не зарегистрированные в единой информационной системе долевого участия в жилищном строительстве «Казреестр», утратили юридическую силу. В министерстве промышленности и строительства подтвердили: такие документы больше не считаются легитимными.

Недействительными также признаны предварительные договоры, инвестиционные соглашения, договоры бронирования, резервирования, цессии и любые иные формы документов, заключённые между застройщиками и покупателями. Законным отныне считается только договор долевого участия, заключённый напрямую между застройщиком и дольщиком.

Вице-министр промышленности и строительства Куандык Кажкенов поддержал введённый запрет на альтернативные формы соглашений.

«Теперь застройщики не смогут незаконно привлекать деньги дольщиков и будут вынуждены на законных основаниях заключать договоры о долевом участии. Кроме того, все договоры регистрируются в местных исполнительных органах и на электронном портале Qazreestr.kz. Таким образом, мы также предотвратим одновременную продажу одной квартиры нескольким лицам. Поскольку электронный портал будет открыт и для населения. Эта поправка предотвратит появление новых проблемных объектов и обманутых дольщиков», — заявил замминистра.

При этом закон не содержит жёстких механизмов, способных полностью остановить обход новых требований. Идея лишать лицензии застройщиков за двойные продажи не получила поддержки. В результате недобросовестные компании будут ограничиваться штрафами. Именно поэтому, по сообщениям в соцсетях, предварительные соглашения продолжают использоваться и в 2026 году.

Ситуацию должны усилить изменения в Кодекс об административных правонарушениях, подписанные президентом 17 ноября 2025 года и вступающие в силу 16 января 2026 года. Они вводят штрафы за незаконное привлечение средств дольщиков — от 750 до 2000 МРП в зависимости от категории бизнеса, а также за незаконную рекламу строящихся объектов — от 200 до 1000 МРП.

«Следует отметить, что максимальный штраф, предусмотренный в Кодексе об административных правонарушениях, составляет 2000 МРП. Этот штраф может достигать 8 650 000 тенге. Он применяется к каждому отдельному факту правонарушения. Считаю, что эти меры помогут искоренить незаконное привлечение денег дольщиков и распространение незаконной рекламы. Этим законом мы внесли соответствующие поправки в Гражданский кодекс и другие законы. Это позволит защитить права дольщиков и усилить государственный контроль», — уверен вице-министр Куандык Кажкенов.

Сейчас, по словам сенатора Суиндика Алдашева, в стране официально допускаются только три механизма долевого строительства: через гарантию Казахстанской жилищной компании, через участие банков и через привлечение средств после возведения каркаса дома при наличии разрешения МИО. Однако эти данные касаются лишь легальных объектов. В ряде регионов доля незаконного строительства достигает 100%.

По состоянию на январь 2026 года на рассмотрении КЖК находились всего шесть проектов общей стоимостью около 26 млрд тенге и 727 квартирами. При этом в 2025 году в стране было введено 20,1 млн квадратных метров жилья, из которых 13,5 млн м² пришлись на многоквартирные дома.

Согласно отчету КЖК, доля теневого рынка долевого строительства в 2025 году составила 62,5%. Из 606 строящихся объектов только 227 имели разрешения или гарантии. В 2024 году этот показатель был ещё выше — 69,6%. Количество легальных объектов выросло, но теневой рынок по-прежнему доминирует.

В таких городах, как Актау, Кокшетау, Конаев, Петропавловск, Тараз, Семей, Туркестан, Уральск, Павлодар и Кызылорда, доля теневого рынка составила 100%. В Шымкенте, Атырау и Астане показатели ниже, но даже в столице половина строящихся ЖК не имеет необходимых документов.

АО «КЖК» ограничивается заявлениями о мониторинге рынка и работе над инструментами защиты дольщиков.

«По данным министерства промышленности и строительства, в стране без разрешений строятся 99 многоэтажных жилых домов с привлечением средств дольщиков. Помимо этого, остаются 42 проблемных дома. Эти факторы обусловлены тем, что некоторые застройщики заключают с казахстанцами различные виды фиктивных договоров. Как следствие, права и интересы граждан не защищены. Сроки сдачи объектов постоянно затягиваются. Возведенный дом оказывается низкого качества, что приводит к дополнительным затратам для дольщиков. Именно поэтому и был принят указанный закон. Он направлен на обеспечение прозрачности жилищно-строительной деятельности, безопасности сделок, целенаправленного использования средств дольщиков, а также на снижение социальной напряженности и нагрузки на бюджет», — заявил сенатор Алдашев.

Новый закон также сократил допустимый срок продления строительства с 9 до 5 месяцев, запретил рекламу ЖК без разрешений и покупку строящегося жилья за наличные.

«Хорошую норму мы проработали в этом законе – это безналичный расчет. Когда банки будут принимать деньги на счет управляющей компании, будут проверять, есть ли у этой компании с дольщиком соответствующий договор. На сегодня этот сервис уже разработан в АО Halyk Bank и другими. При этом банки имеют право зайти через интеграцию в "Казреестр" и посмотреть: если есть, то они будут принимать деньги соответствующих дольщиков. Тем самым все эти риски будут минимизированы», — отметил Куандык Кажкенов.

Тем не менее на практике закон пока не продемонстрировал реальной эффективности. Его главным результатом стало фактическое обнуление договоров дольщиков, которые теперь признаны ничтожными. При этом теневой рынок строительства продолжает существовать почти без потерь, а тысячи людей остаются в ситуации юридической неопределённости, не получив обещанной защиты.