Сдавать квартиру в аренду — популярный способ дополнительного дохода, особенно в больших городах. Если жильё оформлено в собственность, никаких сложностей обычно не возникает. Но при покупке квартиры в ипотеку ситуация усложняется: такие объекты находятся в залоге у банка до полного погашения кредита. Это значит, что любые действия с недвижимостью, в том числе передача в аренду, регулируются условиями ипотечного договора. Нарушение этих условий может повлечь за собой штрафы, увеличение процентной ставки, а в крайних случаях — даже потерю жилья.

В каждом ипотечном договоре прописаны свои правила. Иногда в нём указан прямой запрет на сдачу жилья. Это может быть сформулировано так: «Запрещается передача объекта ипотеки в пользование третьим лицам без права проживания собственника». В этом случае сдавать квартиру нельзя ни при каких обстоятельствах. За нарушение такого условия банк вправе применить санкции: наложить штраф, потребовать досрочного погашения кредита или обратить взыскание на квартиру. Такие ограничения часто встречаются в рамках государственных программ и льготного кредитования, ведь государственная помощь рассчитана в первую очередь на тех, кто нуждается в собственном жилье, а не на тех, кто хочет получить доход.

Более мягкий вариант предусматривает возможность сдачи жилья только после согласования с банком. Для этого нужно подать заявление и иногда приложить проект договора аренды. Как правило, банки одобряют такие запросы, особенно если клиент исправно платит по кредиту. Однако сдача без согласования всё равно считается нарушением.

Если в договоре нет упоминаний об аренде, это означает, что сдача квартиры возможна без дополнительных разрешений. Такая ситуация характерна для случаев, когда банк оценивает ипотеку как малорискованную — например, при большом первоначальном взносе или при отличной кредитной истории заёмщика.

Если вы изначально планируете сдавать квартиру в аренду, это стоит обсудить с банком ещё на этапе оформления ипотеки. Такой подход называется инвестиционной ипотекой (или ипотекой с коммерческой целью), и он влияет на условия кредита. Заранее подсчитайте и укажите потенциальный доход. Некоторые банки учитывают его как часть платёжеспособности заёмщика. Да, процентная ставка может быть выше, ведь банки считают такие кредиты более рискованными, но это лучше, чем впоследствии обнаружить в договоре запрет на аренду. Помимо более высокой ставки могут потребовать увеличенный первоначальный взнос — нередко не менее 20–30% от стоимости жилья, а также расширенное страхование. При этом банк всё равно тщательно проверит доходы и кредитную историю, ведь аренда не гарантирует стабильный доход.

Если ипотека изначально оформлялась для личного пользования, а затем возникла идея сдавать жильё, нужно запросить переоформление цели кредита или получить разрешение на аренду. При наличии требования о согласии банка действовать следует по алгоритму: написать заявление (можно оформить онлайн), приложить проект договора аренды и, при необходимости, документы арендатора. Обычно решение занимает от 7 до 14 рабочих дней. Банки идут навстречу ответственным заёмщикам, особенно если аренда помогает поддерживать регулярные выплаты по кредиту.

Нарушение условий договора не останется незамеченным. Меры наказания могут быть прописаны в договоре или устанавливаться внутренними правилами банка. Чаще всего это денежный штраф, размер которого зависит от условий договора. Возможна также корректировка процентной ставки в сторону увеличения. В случае серьёзного ущерба банк вправе потребовать досрочного погашения кредита. В крайнем случае возможно судебное разбирательство и изъятие жилья, ведь оно находится в залоге у банка.

Также важно помнить: при сдаче квартиры в аренду необходимо уплачивать налоги. Иначе можно столкнуться с претензиями налоговых органов.

Для безопасной аренды внимательно изучите ипотечный договор и, если требуется, получите письменное согласие банка. Всегда заключайте официальный договор аренды — это ваша защита при возникновении спорных ситуаций. Самым надёжным вариантом является своевременная оплата ипотеки из других источников дохода. Платите вовремя и не полагайтесь исключительно на арендные платежи. Арендный доход следует декларировать и уплачивать налоги, ведя свою деятельность в рамках законодательства Республики Казахстан.