На вторичном рынке недвижимости Казахстана наиболее высокие цены традиционно фиксируются в Алматы, Астане и Атырау. В Алматы стоимость квадратного метра вторичного жилья достигает 681 тысячи тенге. Об этом сообщают данные Бюро национальной статистики. Значительная часть этого сегмента приходится на советский жилой фонд — дома, построенные в XX веке.

Как поясняет глава Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов, устойчивый спрос на квартиры советской постройки во многом обусловлен их расположением. Основная застройка Алматы до 1990-х годов велась в квадрате улиц Сатпаева — Райымбека — Розыбакиева — Калдаякова, то есть в исторической части города.

«Это старая Алма-Ата, которая была застроена именно с 40-х до 90-х годов. В основном дома строились в 70-80-е годы: кирпичные, монолитные, блочные, в том числе и цифровые микрорайоны. Советский жилой фонд находится в пределах центральной части города. Он всегда востребован. Все дома, которые были построены тогда, находятся в той части, которая на сегодняшний день является престижной», — говорит Мусрепов.

Он подчёркивает, что цены на старый жилой фонд держатся исключительно из-за хорошей локации.

«У жилья 70-х годов постройки в Алмалинском и в Турксибском районах разница в цене составляет 30 процентов. Все это зависит от локации по большому счету», — отмечает специалист.

Однако он также уточняет, что любой жилой фонд со временем изнашивается.

«Оно устаревает, ветшает. На эту недвижимость цена может быть даже дороже, чем на первичку, которая находится чуть-чуть дальше от центра. У нас такой парадокс в Алматы и в Казахстане, что вторичка, которая в центре, стоит дороже, чем первичка», — говорит Мусрепов.

При этом он не исключает, что цены на советское жильё в будущем будут снижаться.

«Здесь по большому счету идет вопрос о ветшании строений. Инженерные сети необходимо менять, потому что практически на полувековом временном отрезке работает, надо все это модернизировать, менять и ремонтировать. Все это тоже складывается в ценовую себестоимость квадратного метра вторичного жилья, которое находится в центровой агломерации. Но со временем, в перспективе, эта недвижимость будет претерпевать корректировку в сторону понижения», — говорит глава Казахстанской федерации недвижимости.

«То что цена будет корректироваться в сторону понижения, - это твердое убеждение всех участников рынка недвижимости. Оно дорожать не будет. Экономически нецелесообразно вкладываться в такую недвижимость на сегодняшний день, покупать ее, потому что она ветшает. Его надо содержать, менять какие-то коммуникации. Город, естественно, не сможет провести капитальные ремонты всего старого жилого фонда», — добавил Мусрепов.

Эксперты также отмечают, что советский фонд постепенно выбывает из сектора кредитования. Многие банки отказываются принимать в залог квартиры в домах старше 50–60 лет.

«При оформлении ипотеки банки обязательно смотрят на год ввода в эксплуатацию. По их критериям жилье не должно быть старше 50-55 лет. Потому что это нестабильный актив недвижимости, за который банки могут предоставлять деньги. В случае каких-то дефолтов продавать эту недвижимость с аукциона или с баланса банка будет невыгодно, потому что она станет еще дешевле, чем они ее на сегодняшний день оценят. Банки в этом плане подходят очень скрупулезно», — отмечает Ермек Мусрепов.

Советник президента Объединённой ассоциации риэлторов Казахстана Нина Лукьяненко подтверждает, что несмотря на все ограничения, квартиры советского фонда в Алматы по-прежнему пользуются спросом.

«Квартира - это товар. И на каждую квартиру есть свой покупатель – как говорится, цена вопроса. Важно также понимать, что старые дома советского фонда находятся, как правило, в границах советских городов, ведь границы города давно претерпели изменения, город растет и расширяется. И как следствие, старые советские дома в силу данных причин теперь оказались в центральной локации. Конечно, они уставшие, и я думаю, стоит обратить внимание и создать программы реновации: обновить коммуникации, почистить и привести в порядок подъезды, фасады и крыши домов», — говорит Лукьяненко.

При этом она подчёркивает, что покупателей на такие квартиры становится меньше.

«Многие, кто может и хочет купить квартиру, выбирают новое, свежее, комфортное жилье. Удобная планировка, наличие зон для гардеробной, прачечной, инфраструктура дома и двора тоже играют немаловажную роль. Если часть жилого фонда выпала из ипотечных сделок, то купить его можно только за наличные. А значит, потенциальных покупателей сильно меньше. А когда покупателей сильно меньше, что произойдет с ценой? Разумеется, Она будет снижаться», — говорит эксперт.

По мнению специалистов, вторичный рынок продолжает демонстрировать тенденцию к снижению. Цены реальных сделок падают уже более года, и оснований для их роста пока нет. Льготных ипотечных программ на вторичное жильё также не предусмотрено.