Рынок недвижимости Казахстана находится в стадии серьёзных изменений, которые затронут всех его участников — от инвесторов и застройщиков до риелторов и покупателей. Изменения касаются ужесточения правил сделок, пересмотра налогового режима и усиления контроля над финансовыми потоками.

Сделки с недвижимостью в стране становятся всё более регулируемыми. Безналичный расчёт обязателен только при покупке новостроек по договорам долевого участия. Однако уже в ближайшее время ожидается введение штрафов за наличные расчёты — до 7 млн тенге. Такая мера направлена на борьбу с недобросовестными схемами, ведь, по данным, 72% жилых комплексов в Казахстане продаются с нарушениями, в том числе через предварительные договоры, а не официальные договоры долевого участия.

Как рассказал международный эксперт в сфере инвестиций и недвижимости Лев Тетин, уже заключённые сделки по предварительным договорам сохраняют юридическую силу. Однако с 2026 года вступят в силу поправки, по которым при перепродаже квартиры в течение двух лет будет взиматься налог с разницы в цене.

Например, если объект был куплен за 30 млн тенге, а продан за 40 млн, налогом будет облагаться 10% от разницы в 10 млн тенге. Ранее этот срок составлял один год, теперь он продлён до двух.

«В ближайшие три месяца возможность наличного расчета сохранится, но к концу текущего и в следующем году ожидается ограничение», — отметил Лев Тетин.

Эти изменения серьёзно скажутся на доходности инвесторов и флипперов, то есть тех, кто покупает и быстро перепродаёт недвижимость. Если ранее маржа могла достигать 40–50%, то теперь, по прогнозу эксперта, она сократится до 20–25%.

Что касается риелторов, работающих с надёжными застройщиками, имеющими лицензию на привлечение дольщиков, то для них серьёзных негативных последствий не ожидается.

«Профессиональные и честные участники рынка продолжат эффективно работать. Однако те, кто занимается реализацией объектов с неполным пакетом разрешительной документации, столкнутся со значительными сложностями и сокращением доходов», – подчеркнул он.

Несмотря на распространённое мнение, что казахстанцы не располагают средствами для покупки жилья, статистика говорит об обратном. В первом полугодии 2025 года было совершено 192 тысячи сделок купли-продажи — на 4% больше, чем в прошлом году, и на 20% больше, чем двумя годами ранее. Это указывает на сохраняющийся спрос.

По словам Льва Тетина, сам по себе запрет на наличный расчёт не станет главным фактором роста цен. Ключевыми причинами удорожания недвижимости он называет рост цен на импортные строительные материалы, геополитическую нестабильность, высокий спрос со стороны населения, снижение доли застройщиков, работающих в «серой зоне», предстоящее повышение НДС и ограниченное количество участков под застройку. По его прогнозам, к концу 2025 года цены вырастут в среднем на 12–15%, а в 2026 году рост будет ещё значительнее.

«Средняя цена за квадратный метр в Астане может составить около 650–667 тысяч тенге, в Алматы – 850–874 тысячи тенге, а в Шымкенте – 538–563 тысячи тенге», — уточнил он.

Что касается ипотечного рынка, то, по его словам, он останется стабильным. В 2024 и первой половине 2025 года 31% всех сделок прошёл с использованием ипотеки. При этом 70% приходится на «Отбасы банк», остальные – на банки второго уровня. Эксперт не ожидает ни резкого роста ипотеки за счёт госпрограмм, ни её сворачивания.

«Отбасы банк является ключевым игроком. Мнения о возможном упразднении его монопольного положения и подключении других банков пока остаются на уровне обсуждений, так как это может привести к стагнации всей ипотечной системы республики», — считает он.

По вопросу возможного расширения обязательного безналичного расчёта на вторичный рынок недвижимости Лев Тетин высказался положительно, назвав это логичным шагом.

Это уже давно применяется в европейских странах. В ближайшие два года ожидается дальнейшее регулирование всех денежных операций.

При этом он отметил, что появление комиссий за переводы может увеличить расходы для покупателей.

«Это также сделает рынок более прозрачным и структурированным, что, в свою очередь, также может повлиять на стоимость квадратного метра. Усиление контроля властей над банковскими счетами и движением денежных средств, отслеживая их происхождение и назначение, является неотъемлемой частью этих изменений. Наличные средства, вероятно, уйдут из оборота: до 90% всех операций будут совершаться по безналу», — добавил эксперт.

При этом он не исключает, что некоторые участники рынка будут искать способы оптимизации налогов.

В случае получения высокой прибыли от перепродажи недвижимости могут предприниматься попытки занижения суммы в официальных документах для минимизации налоговых обязательств.