Рамазан Досов: Во втором полугодии рост цен может замедлиться, тенге ослабнет

— Как конфликт между Россией и Украиной отразился на сфере строительства недвижимости и рынке жилья в целом?

— Основные каналы влияния — это разрыв традиционных цепочек поставок, удорожание отдельных материалов, усиление волатильности курса, рост неопределенности и замедление общего роста экономики. Напомним, что приобретение жилой недвижимости, как правило, является крупнейшей инвестицией казахстанцев. Соответственно, высокая волатильность негативно сказывается на уверенности граждан совершать крупные сделки, тем более брать долгосрочные кредиты. Аналогичное влияние и на строительные компании. Так, например, индекс деловой активности в секторе строительства находится в отрицательной зоне последние 4 месяца подряд. Компании в целом отмечают увеличение сроков поставок продукции, снижение объёма заказов.

— Как Вы думаете, что будет с ценами на недвижимость в Казахстане до конца года?

— Цены на жильё в стране в первом полугодии текущего года растут более быстрыми темпами, чем в прошлом году. Так, за январь-май «первичка» подорожала на 10,8%, «вторичка» — 16,6%. В аналогичном периоде прошлого года показатели составили 8,3% и 13,3%, соответственно. Такая динамика могла быть обусловлена серьезным удорожанием строительных материалов, импортных комплектующих, реализацией разового спроса после высокой волатильности курса нацвалюты в марте-апреле и повышения порогов достаточности для изъятия пенсионных накоплений из ЕНПФ, относительно невысокими показателями обеспеченности жильём (22,6 кв. м). Кроме того, демографические показатели в стране демонстрируют восходящую динамику: в сравнении с началом мая 2021 года население страны выросло на 237 тысяч человек.

Тем не менее во втором полугодии рост цен может замедлиться, что во многом будет обусловлено происходящим сокращением льготных ипотечных программ НБРК, ухудшением доступности жилья ввиду высокой динамики роста их цен второй год подряд, повышением порогов достаточности из ЕНПФ.

Что касается ипотечных ставок, то в целом они не вырастут. На ипотечном рынке сейчас доминирование Отбасы банка, а его ставки не реагируют на изменение базовой ставки Нацбанка.

— Как по Вашему, что будет с курсом доллара в Казахстане?

— Согласно июньскому опросу АФК, ожидания экспертов финрынка по курсу тенге в краткосрочной перспективе сохраняются нейтральными — к началу июля курс ожидается на уровне 433,3 тенге за доллар (+0,6% к текущему). Но на горизонте следующих 12 месяцев он может немного ослабнуть — до 473,7 тенге за доллар (+8,7% к текущему курсу). Такие ожидания обусловлены более низкими значениями котировок нефти и рубля (эксперты прогнозируют их снижение от текущих значений на 19 и 44% соответственно), а также завершением действия обязательной продажи валютной выручки экспортёрами до конца года (текущий уровень 75% от выручки), сужением дифференциала ставок с развитыми странами.

— В каких финансовых инструментах сегодня безопасно и выгодно хранить сбережения?

— С точки зрения ключевых критериев выбора объекта инвестирования — доходность, риск и ликвидность — серьезных альтернатив тенговым депозитам в стране сейчас нет. Отметим, что максимальные ставки по тенговым депозитам сроком на год составляют 15,1%. Если вкладчики не делали изъятий с 23 февраля, то они получат еще дополнительные 10% в рамках Программы защиты тенговых вкладов. При этом данный инструмент в пределах сумм гарантирования КФГД (до 20 млн тенге) является абсолютно безрисковым.

Жани Турысов: Сейчас весь прогноз — в политике

— Два месяца подряд мы наблюдаем падение рынка — с апреля по май. Причем в мае падение не только продолжилось, но и усилилось, в 2-3 раза по некоторым регионам.

В среднем по стране рынок от итогов марта к началу июня упал на 55%. Самое сильное падение произошло в Нур-Султане: общее за два месяца к марту — около 60%.

При этом цены не идут вниз, они на уровне пика этого года — на мартовском. Но стоит отметить, что в апреле-мае мы наблюдали серьезные скидки у застройщиков — до 15% у ведущих из них, что было немыслимо последние лет 10. Обычно лидеры рынка уступают в цене не более 3-5%.

На рынке аренды все стабильно, цены не идут вниз, и скорее всего даже будут расти к концу лета — к высокому сезону.

Миграция россиян влияет на рынок именно аренды, но только двух городов — Алматы и Нур-Султана — центров деловой активности. Влияние это незначительное, на уровне статистической погрешности. Также ничтожен и объем покупаемой ими недвижимости. Этих покупок — единицы.

Что будет дальше? Сложно сказать, так как все стартовые прогнозы в начале года не учитывали того, что может начаться война, в которую будет тем или иным образом вовлечено такое количество стран, я имею в виду и экономическую войну тоже.

Могу сказать одно, если бы не война, то рынок недвижимости в Казахстане в 2022 году вырос, пусть не темпами 2021 года, но точно год был бы динамичным.

Сейчас весь прогноз на цены — он весь в политике, что будет происходить на фронте, то мы и увидим на рынке. Но предположу, что цены скорее будут стагнировать, чем идти вниз.

Анатолий Флек: Прогнозирую частичное снижение цен к осени 

— На данный момент на рынке недвижимости наблюдается стагнация. Это ситуация, при которой интенсивность сделок купли-продажи снижается по сравнению с прошлым аналогичным периодом. Вызвана она низким спросом и высоким предложением. Наблюдается значительное снижение цен по многим продаваемым объектам. Особую активность можно отметить на рынке продаж частных жилых домов. Здесь наблюдается сезонная эйфория. Но в основном дома продаются в низком ценовом диапазоне.

Что касается многоквартирных жилых домов, то здесь существует спрос как на дешевую, так и на дорогую недвижимость большой квадратуры. Например, средняя стоимость продажи квадратного метра в Караганде в районах Город, Юго-Восток — 350 000 тенге. На новостройки и относительно новые дома цена превышает порог 400 000 тенге за кв.м.

Большинство сделок проходит либо за наличный расчет, либо по ипотеке через государственные программы. Но существуют и покупатели с хорошим первоначальным взносом, они ориентированы на собственные программы банков второго уровня.

В целом количество сделок купли-продажи недвижимости сократилось.

На рынке арендного жилья с начала 2022 года произошел подъем цен, как на краткосрочную, так и на долгосрочную аренду. Несмотря на это, спрос на арендное жилье высокий.

На мой взгляд, до конца года ситуация на рынке недвижимости останется без особых изменений. Продавцы и покупатели будут действовать согласно жизненным обстоятельствам, то есть кому нужно продать — будут продавать, а кому необходимо купить — покупать. Но и в этой ситуации главным дирижером выступает ценовой фактор. Прогнозирую частичное снижение цен к осени 2022 года в категориях вторичная недвижимость и частные жилые дома.