По данным Бюро национальной статистики, за год с марта 2024 по март 2025 года цены на продажу нового жилья выросли на 5,9%, а на перепродажу квартир вторичного рынка — на 6,7%. И это лишь в среднем по стране. В региональном разрезе стоимость первичного жилья за год значительно выросла в Павлодаре — на 18%, и в Кокшетау — на 15%. На вторичном рынке лидерами роста цен стали Атырау (15,8%), Павлодар (12,9%) и Актобе (12,7%).

Дополнительным фактором удорожания стал отказ правительства и парламента от льготы по уплате НДС для застройщиков в проекте нового Налогового кодекса. Теперь застройщики будут вынуждены включить 16% НДС в стоимость жилья, что, безусловно, отразится на цене для покупателей. В результате для многих мечта о собственной квартире может остаться недостижимой.

Однако казахстанцы, как всегда, нашли выход. По информации риелторов, обмен квартирами с доплатой или без снова набирает популярность. На сайтах бесплатных объявлений уже размещены сотни подобных предложений.

Менеджер агентства недвижимости Данияр Елеу рассказал, что многие люди продают свою квартиру не ради получения прибыли, а чтобы затем приобрести новое жилье. Между этими этапами может пройти время, в течение которого приходится снимать жилье. Обмен квартирами позволяет «перепрыгнуть» через эти этапы, минимизировать риски, связанные с поиском подходящих вариантов, ускорить процесс смены жилья и сравнительно быстро переехать в новую жилплощадь.

«Например, на прошлой неделе приходила пожилая женщина. Ее дочь с мужем переехали в Павлодар по работе и там обосновались. Сыновья уехали за границу. Родители вдвоем остались в четырехкомнатных хоромах в "Триумф Астаны". Она попросила меня не продать, а именно обменять ее жилье на двухкомнатную квартиру в какой-нибудь роскошной новостройке. Такого клиента нашли быстро. ЖК "Триумф Астаны" когда-то продавался по цене 4 тысячи долларов за квадратный метр. Но поскольку дом устарел, доплата нового владельца была не столь высокой. Я думаю, что обе стороны выиграли», - отметил менеджер.

Обмен квартир представляет собой сделку, при которой два собственника договариваются о взаимной передаче своих объектов недвижимости. Иногда вместо квартиры обмен происходит на коммерческую недвижимость. Если стоимость квартир различается, предусмотрена доплата со стороны владельца менее дорогого жилья. Сумма доплаты должна быть оговорена заранее.

Честный, опытный риэлтор может значительно облегчить процесс обмена. В противном случае рекомендуется пригласить независимого оценщика. Договор мены по своей сути схож с классическим договором купли-продажи: каждая сторона продает свою квартиру и покупает другую. При этом, если объект находился в собственности менее года, при его продаже или обмене возникает обязанность уплатить налог на доход: 10% для граждан и резидентов РК, 15% для нерезидентов.

Среди преимуществ обмена — возможность быстрее улучшить жилищные условия, сократить время на поиск покупателя и нового жилья, снизить риск срыва сделки. Договоры регистрируются в информационной системе правового кадастра, что защищает права сторон.

По информации специалистов госкорпорации «Правительство для граждан», оформить сделку можно двумя способами — через нотариуса или самостоятельно в простой письменной форме. 

«Можно выбрать одну из форм оформления сделки с недвижимым имуществом: нотариальную или простую письменную. В первом случае ответственность по проведению сделки и составления договора берет на себя нотариус, во втором – стороны сделки: продавец и покупатель сами должны контролировать соответствие сделки законодательству», — пояснили специалисты.

В случае нотариального оформления нотариус направляет электронную копию договора в информационную систему правового кадастра. При самостоятельной регистрации после составления договора участники сделки обращаются в ЦОН. Там осуществляется проверка подлинности подписей и дееспособности сторон. После проверки сотрудник ЦОН ставит отметку и принимает заявление на регистрацию прав собственности.

Однако при обмене существуют и риски. Сделка может сорваться, если стороны не договорятся о сумме доплаты или одна из сторон не сможет выполнить свои обязательства. Также участники обмена зависят друг от друга: если кто-то передумает или нарушит условия, это может привести к срыву всей цепочки.

Изменение цен на рынке, девальвация и другие внешние факторы также могут затруднить процесс. Кроме того, существует риск недобросовестности одной из сторон: кто-то может продать свою квартиру другому покупателю, одновременно ведя переговоры об обмене.

Важно заранее обсудить и зафиксировать условия освобождения жилья, чтобы избежать конфликтов, например, связанных с переездом и перевозкой имущества.

Отдельного упоминания заслуживают программы Trade-in от строительных компаний. Они предлагают продать вашу старую квартиру и на вырученные средства подобрать новое жилье в своих жилых комплексах. Однако условия таких программ часто оказываются невыгодными для владельцев квартир. Компания сама оценивает недвижимость, обычно по заниженной цене, ограничивает сроки продажи несколькими месяцами и требует первоначальный взнос. Если квартиру не удастся продать, часть взноса удерживается в качестве комиссии. Например, BI Group в случае неудачной продажи удерживает 500 тысяч тенге.

Кроме того, программы обмена от застройщиков действуют не везде: многие из них не принимают квартиры из областных центров и аулов, в отличие от частных договоренностей между гражданами.

Самостоятельный обмен возможен в любом городе, важно лишь юридически грамотно оформить сделку и проявить осторожность. Не стоит забывать, что в этой сфере также активны мошенники.