Согласно новому Налоговому кодексу, который вступит в силу с 2026 года, для освобождения от налога на прирост стоимости недвижимости минимальный срок владения увеличится с одного года до двух лет. Это изменение уже вызывает обеспокоенность на рынке — эксперты прогнозируют рост попыток обойти налоговые обязательства через схемы дарения и занижения стоимости.

О возможных последствиях таких действий рассказал эксперт Олег Полумордвинов.

Станет ли дарение способом ухода от налога?

«Исключать такую возможность нельзя. Действительно, формальное заключение договора дарения, прикрывающего фактическую куплю-продажу, может быть использовано как способ для уклонения от возникновения индивидуального подоходного налога», – говорит Полумордвинов.

Однако, по его словам, это незаконный и рискованный путь:

«Если не касаться сделок между родственниками и иными близкими людьми, какова вероятность того, что абсолютно незнакомый человек подарит другому квартиру? В реальной жизни – практически нулевая. В силу этого подобное “дарение” может быть очень легко выявлено при проверке».

Юридические риски фиктивного дарения:

«Такая сделка носит в гражданском законодательстве название притворной», – поясняет эксперт.

 «Если будет установлено, что дарение было притворной сделкой, а фактически между сторонами произошло возмездное отчуждение, то заключенный между сторонами договор будет считаться договором купли-продажи».

Он подчеркивает, что речь уже не о юридических тонкостях, а о базовых нормах поведения:

«Гражданское законодательство определяет, что лица должны действовать при осуществлении принадлежащих им прав добросовестно, разумно и справедливо. Никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения».

Могут ли заинтересованные стороны оспорить фиктивную сделку?

«Если под дарением скрываются другие действия сторон, то заинтересованные лица, например государство в лице налоговых органов или кредиторы дарителя, могут оспорить такой договор в суде», – говорит Полумордвинов.

Основания для этого предусмотрены в Гражданском кодексе:

«Скажем, согласно пункту 5 статьи 350 ГК, кредитор вправе требовать признания недействительным любого действия должника, если докажет, что оно совершено с целью уклониться от ответственности за нарушение обязательства».

Что произойдет, если дарение признают недействительным?

«Если будет установлено, что договор дарения прикрывает договор купли-продажи, то к договору будут применять правила последнего. При наличии совокупности других факторов продавцу будет доначислен соответствующий налог», – уточняет эксперт.

О других попытках избежать налога. На вопрос о других схемах, Полумордвинов ответил прямо:

«Мне кажется, что будет неправильным давать рекомендации по уклонению от налогообложения. Уплата налогов – это обязанность, установленная статьей 35 Конституции».

Он также добавил:

«Если гражданин получил доход от продажи квартиры, то он должен оплатить налоги. Вопросы же законного налогового планирования стоит индивидуально обсуждать со своим налоговым консультантом».

Что по поводу занижения стоимости в договоре?

«Занижение стоимости в договоре – это еще один из примеров притворной сделки, в данном случае – притворной в части цены. В цифровой век установить расхождение между рыночной и договорной ценой не составляет труда. Я бы очень не рекомендовал так поступать», – отметил эксперт.

Он привел возможный сценарий развития событий:

«Если такая сделка будет признана недействительной, наступит реституция. Покупатель вернет квартиру, а продавец – только ту сумму, что указана в договоре. Доказать передачу полной суммы будет крайне сложно».

Согласно действующему и будущему законодательству, за попытки уклонения от налога на прирост стоимости недвижимости предусмотрена административная, гражданская и даже уголовная ответственность.

По статье 278 КоАП, физическим лицам грозит штраф в размере 10 МРП, а субъектам бизнеса — от 20 до 80% от суммы занижения. За умышленное уклонение от налогов в особо крупных размерах предусмотрено лишение свободы до 7 лет (статья 245 УК РК).

С 2026 года рынок недвижимости в Казахстане вступает в новую налоговую реальность. Попытки скрыть доход от продажи жилья, находящегося в собственности менее двух лет, через фиктивные дарения или заниженные цены, будут расцениваться как недобросовестные и могут повлечь за собой серьезные последствия.